当很多人认为中国的房地产存在泡沫，进而大部分投资者对中国房产市场避而远之的时候，仍然有一些人在背道而驰，可以肯定的是中国房地产已经成为全球资本市场的重要组成部分，越来越多的海外资金通过债券，私募，股权，基金等方式参与中国房地产市场投资。随着房地产直接投资的减少，房地产金融市场的发展现状又有什么变化呢？

随着互联网不断的渗透和房地产市场投资焦点的调整，房地产金融也在不断探索创新和运作模式和多元化的投资方向。10月13日，清科集团和中节能实业联合举办了“房地产金融：突破与创新”的沙龙，探索互联网+下的房地产金融路在何方。

中国房地产的创新趋势在何方？

地产为什么是金融？地产可以分为四各环节，即投的环节—建设环节—经营环境—退出环节，这四个环节中有不同的金融工具，甚至有一些不要金融工具，实际上是金融守信，所以地产是一个玩杠杆的行业，地产有很强的金融守信。

金融是什么？如果把中间的环节去掉，其实金融干两件事情，一个叫找钱，即资本，另一个是怎么着资产，即投资。如果信息是完全通畅的，钱跟资产是完全能相关的，我们是干金融中间媒介的事情。能不能两端直接连起来，不需要中间环节，互联网金融是讲这个逻辑。但在互联网还没出现的传统的环境下，我们发现钱跟寻找物的成本是相当大的，所以我们需要银行、机构等渠道。我认为金融其实核心就两个，抓资产端还是抓资本端，无非做到自己的定位。

我接触的传统金融人在做地产金融的时候是怎么考虑的？

第一个普遍逻辑就是大家都当成习以为常的金融，金融就是融资，之所以会存在不同的成本，因为监管不同，中国有三会一行，监管之间有差异，所以导致成本不同，你的金融或者融资做的好不好，无非是能不能把它匹配起来。银行不行我找信托，信托不行我再找。当时我们一度很天真的认为是保险，保险的钱很便宜，能够把它拿过来做商业地产，后来发现部队，不能以它的成本衡量我们的成本，它的成本同样有界限，同样不便宜，而且受到的限制很大。很多人提险资，险资目前还不是主流。

另外一个逻辑，金融机构传统的一个思维还是F的思维，即怎么吸引财富，所以他们会有私人银行，会有所谓的高净值客户的逻辑，然后根据钱的偏好来选择产品。我们发现在以往的金融机构，后来涌现第三方财富这么多机构，发现出现了误区了，我们所谓的财富管理变成财富销售，或者是理财的销售。

中国大的地产会倒吗？可能未必。一度认为有的信托公司是非常好的。很大不一定靠谱。一个事情如果趋势错了是失败的，但是趋势是对的，局部有点失误我认为是能活下来。

地产是什么趋势？我用“三个化”来定义地产行业的趋势，一个是规模化的过程，以万科为代表的；第二个是金融化，需要用金融加杠杆；2004年叫服务化趋势。存量向增量转移，产业地产的运营是主流的。以万科万达为代表都在做轻资产的转移；第三个就是产业分工不断细化。

另外对地产人来说，地产人的价值不在于能卖多少房，在于能不能把你的存量的流量，你的客户，你的社区盘活。地产金融大概有这几点：

第一我认为是如果传统还是做融资那只能傍大款，参与产业整合进程。因为有越来越多的公司会退出这个行业，你的选择是找一个优秀的企业做整合。

第二资产证券化将来是一个主流。

第三个是发现好的团队，我们去投未来有潜力年轻的。我认为互联网金融是非常值得关注的。还有一个做资产管理的，我不求了，我金融机构自己来做管理。地产金融还有一个大投放趋势，一定是一个几万亿的行业，这个行业会转型，这是值得金融机构去做的。