导  语

    本周土地成交面积同比由负转正，流拍率也出现低位回升。

    2020年第21周，在各城市加速推地的影响下，重点城市土地市场成交规模持续上涨，近两月来首度超过去年同期，土地成交已经恢复正常。市场热度方面，随着条件普通地块入市增多，溢价率也由高位回落，本周降至15%；流拍率也由低位回升，本周升至10.6%。

    土地政策

    自然资源部规范宅基地确权登记

    京沪出台政策保障养老产业用地

    为了规范土地管理，保障农村居民合法权益，自然资源部提出加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记，同时强调对于小产权房、城镇居民非法购买宅基地等情况，不得通过登记将违法用地合法化。此外，为了满足老年人多层次、多样化需求，北京和上海于近日发布政策鼓励推进养老产业发展，均提出在用地方面给予相关支持，保障养老产业用地供应。

    土地成交

    京广多宗高价地入市成交

    带动本周地价上涨

    2020年第21周（5月18日-5月24日），重点监测城市土地市场成交量价齐升。具体来看，重点城市本周成交建筑面积为1774万平方米，环比上周增加36%，较去年同期也微涨了3%；在北京、广州等多个城市有大规模土拍的影响下，成交总金额较上周大涨6成，同比也大涨了97%；在一线城市多宗高价地入市成交的带动下，本周地价较上周上涨了18%，突破8000元/平方米，达到过去一年来较高水平。

    各能级城市的成交量也均环比上涨，具体来看：

    一线城市本周成交量突破300万平方米，其中成交量最大的城市是广州，在5月18号的土拍中就有12宗地成功出让，包括从化、番禺、白云等住宅用地供应较少的区域，吸引了多家房企前来竞拍，最终成功出让11宗，共揽金240亿，越秀、龙光、恒大等均有落子；北京本周的土地市场同样火热，虽然仅出让了3宗地，但由于地块条件均比较优越，最终均是高溢价成交，其中丰台分钟寺两宗宅地由合生包揽，成交楼面价均突破了7万元/平方米，余下一幅位于房山区的宅地则由中建一局联合体溢价竞得；上海本周也成交了13宗地，多为城中村改造地块，万科、瑞安等均有落子；深圳则底价成交了一宗商办用地，由华侨城底价竞得。

    二线城市中，中西部城市仍是供应主力，郑州和武汉的成交量均超过了100万平方米；联系市场热度来看，东部城市相对热度更高，福州、南京、杭州、宁波等城市溢价率均在15%及以上，其中宁波本周的成交溢价率高达31%，土地市场仍然比较火热。

    热点三四线城市中，成交量最大的城市是佛山，成交体量为68万平方米，共计成交4宗地，方直、海伦堡等均有落子，其余城市的成交量均未超过50万平方米，活跃度较低。

    市场热度

    普通地块入市增多

    致溢价率高位回落、流拍率上涨

    市场热度方面，由于优质土地占比明显下滑，本周重点城市的成交溢价率回落至15%，和去年同期相比也下降了2个百分点。各能级城市溢价率也全线回落，其中一线城市的溢价率降至15%，主要是由于成交量最大的广州和上海均有多宗土地底价出让，使得溢价率大幅下降；二线城市溢价率也降至14%，三四线城市溢价率则环比下降4个百分点至20%。

    土地流拍方面，本周重点监测城市的土地流拍率升至10.6%，环比大幅上涨近7个百分点，不过就近一年来看仍然保持在相对较低水平。从流拍地块所在区域来看，二三线城市的偏远区域仍为流拍重灾区，郑州、长沙等城市均有此类土地遭遇流拍。

    周度TOP5

    优质土地仍是房企争夺重点

    北京分钟寺宅地成交单价创今年新高

    为了尽快恢复土地出让，各城市4月以来推地量明显增加，优质用地的供应量也一直维持在较高水平，本周也不例外，包括北京、广州、福州在内的多个一二线城市均有极为优质的土地入市出让，本周成交总价TOP5入榜门槛上涨至50亿以上，较上周明显增加。受融资环境宽松影响，优质土地的入市也吸引了众多房企的争夺，成交总价TOP5地块中除武汉硚口地块外，其余地块的溢价率均在15%以上，其中由合生竞得的北京丰台区分钟寺地块溢价率更是高达38%，房企参拍积极性较高。

    高单价地块的热度明显更高，本周单价TOP5地块的成交溢价率除广州番禺地块外其余地块的成交溢价率均超过了30%。这些高单价地块的条件明显更为优越，如北京入榜的分钟寺两宗宅地是北京三环周边不多的商品住宅用地，广州番禺汉溪大道地块是片区储备地块中最后一宗住宅用地，广州白云黄石街地块、南京栖霞仙林宅地均是位于市中心的优质好地。地块素质之高，位置之优越，自然也吸引了众多房企的关注，拿地成本自然也明显上升。本周成交单价TOP5地块的平均楼面价较此前周边成交同类型地块的价格涨幅均比较明显，以北京分钟寺两宗宅地为例，这两宗地的成交楼板价较一个多星期以前合生拿下的相邻宅地价格涨幅已经超过10%。

    重点地块点评

    合生107.4亿独揽分钟寺宅地

    地块分析

    5月19日，北京丰台区分钟寺其余两宗地出让。同5月9日出让的地块一样，这两宗地也吸引了诸多房企的关注，据CRIC机构反馈参拍企业信息显示，融创、金融街(000402,股吧)、保利联合体、中海、平安等多家规模房企均参与了竞价，在经过多轮激烈争夺后，这两宗地最终由合生独揽，成交总价达107.4亿元。在两宗地中，L-39地块起拍总价相对较低，房企竞拍热情较高，最终成交溢价率高达42.08%，平均楼板价达到76168元/平方米，刷新了由年初海淀四季青地块创下的楼面价纪录，成为今年成交地价最高的地块。

    据地理位置来看，这两宗地介于三至四环间，是四环内极为稀缺的商品住宅用地，土地价值极高；同时地块还有地铁加持，不仅紧邻地铁10号线分钟寺站，与地铁14号线及规划17号线南段距离也比较近，区位优势极为显著。目前，地块周边已有多个品质住宅小区，各类生活配套也已经完善：商业方面，地块周边主要以附近社区的底商作为补充，不远处还有新业广场等商业综合体，能充分满足日常购物需求；教育方面，分钟寺幼儿园、分钟寺小学均在地块周边1公里范围内，2公里范围内有多所中小学，资源不比较丰富。目前，宗地所在板块一手住房供应稀缺，在售新房项目的最新成交均价也都在10万元/平方米以上，并且随着三环周边的宅地越来越少，地块所在区域的房价仍有较大的上行潜力；就此来看，尽管两宗地的成交楼面价均超过了7万元/平方米，但仍有一定的盈利空间。

（来源：和讯名家）