深刻理解 “市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”，以及“一城一策”的房地产调控方式，我们就能更好地理解深圳房地产市场的运行逻辑。

    2020年的新冠肺炎严重冲击了全球经济，但对深圳的房地产市场似乎没有影响。一季度以来，深圳环比涨幅达到了2.82%，领涨含一线城市在内的全国70个主要城市，同期涨幅2-5名依次为唐山、成都、徐州、沈阳。这一涨幅年化超过了11%，对比人均居民收入增速不到8%。

    深圳的房价收入比在主要大城市中也是最高的(图1)。作为以建成“中国特色社会主义先行示范区”为目标的深圳更是不能容忍房价的过快上涨。深圳市住建局4月表示，要加快商品房的供应同时整顿房屋交易市场乱象以平抑房价上涨。

    然而，从市场供求来看，笔者认为，深圳此轮上涨背后是有基本面逻辑的。在需求方，深圳的人口结构年轻且近些年来大量新增年轻人口的流入支撑了商品房的需求。从供应方看，2020年一季度商品房供应偏紧可能是导致此轮领涨的供给面因素。更重要的是，笔者对深圳于2018年8月发布的房改意见表达了谨慎的判断。按照该意见，深圳将从2018-2035年提供的170万套住房，其中一半以上是低于90平米的保障型住房（含人才住房、安居型商品房、公共租赁房）。但90平米对于一家三口也只能说是勉勉强强。以低价购买这类住房的人才应该会比较轻松地再次购买商品房。因此，笔者认为，这些保障性住房的建设在长期限制了商品房的供应但并没有抑制商品房的需求。如果继续坚持该规划，深圳住宅价格未来或仍有上涨压力。

    深圳楼市供求

    深圳近期房价上涨是有基本面逻辑的。年轻人口的持续流入以及年轻的人口结构构成了深圳住宅地产重要的需求面因素。

    从人口老龄化角度来看（图2），深圳在一线城市里是最年轻的。即使和目前受到重点关注的热点二线城市包括杭州、武汉、长沙对比也是最年轻的。在同等人口规模下，年轻的人口结构意味着更旺盛的购房需求。在长期意味着更大的经济增长潜力。

    与此同时，深圳还是人口净流入的城市。从近五年来（2015-2019年）中国主要城市人口净流入情况看，深圳是常住人口净流入最多的城市，总规模超过了250万，同时户籍人口净流入规模也是靠前的，超过了150万（图3）。

    在2019年，深圳还进一步放宽了落户条件，大专文凭即可落户深圳，并继续实施了对人才流入的鼓励政策。2019年深圳人口净流入41万，也在城市排名中处于领先地位。可以预见，这些净流入人口中多数是高学历的年轻人口，自然也是买房的刚需人口。

    除了上述人口方面的因素，我们再看看商品房供应情况。

    我们用成交除以批准预售套数。不论是除以同期的预售套数，还是滞后一期的预售套数，整体来看，2020年一季度商品房供应略微偏紧。如果是一季度成交除以一季度预售，这个数值是2.1,也就是说，成交量是一季度批准预售的两倍。考虑到成交可能领先于批准销售，我们用2020年一季度成交除以滞后1个月的（2019年12月、1月和2月）批准上市的套数，这个数值虽然只有0.86，但这已是2016年以来的新高。这或许表明，2020年一季度，商品房供应偏紧也是深圳房价领涨全国的因素之一。

    深圳“二次房改”或不利于房价稳定

    2018年8月1日，深圳市政府刊发了《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（下称“《意见》”）。该《意见》的核心要点为：

    （1）2018-2035年总共建设大概170万套各类住房；

    （2）其中人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占全部住房供应的60%左右，每一类占20%左右；普通商品房占40%左右；

    （3）人才住房建设面积小于90平米，可租可售，价格为同时段市价的60%左右；安居型商品房建筑面积小于70平米，可租可售，以出售为主，价格为同时段市价的50%左右；公共租赁住房，建筑面积30-60平米，只租不售，租金为同时段的30%左右；

    （4）整个计划分三期实施：2018-2020为第一阶段，预计建设42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁不少于25万套；2021-2025年为第二阶段，预计建设45万套住房，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套；2026-2035年为第三阶段，预计建设83万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。据此计算，总套数当中剩余部分商品房的年均供应呈现逐次降低的阶梯状（图4）。

    从政策的核心要点来看， 深圳“二次房改”的重点是大力发展包括人才住房在内的特殊保障住房，未来新增住宅供应中有60%左右是这类住房。政策的力度不可谓小，但最终落地的深圳市房改意见却是大量建设小于90平米的人才住房，以及30-70平米的安居型或公共租赁住房。很明显，居住面积小了。一家三口也才勉勉强强，更何况说一家四口，五口。这样的人才住房是否能真的留得住人才需要打个问号。

    从全球来看，政府提供公共住房的案例数不胜数，但真正实现了老百姓满意，地产价格可控的案例屈指可数。“组屋”是新加坡房屋发展局（HDB）为新加坡居民提供的公共住房的俗称。目前大约新加坡80%的人口居住在组屋内（Zhang,2017）。目前新加坡的公共住房制度在全球都是最为成功的（Economist,2018）。

    新加坡的组屋制度采取申请-以售为主，租为辅的制度。申请条件严格限定为新加坡籍居民或永久居民的夫妇，或者是年满35岁以上的新加坡籍居民或永久居民（Hoe,2015）。每个夫妇只能购买一套组屋,购买组屋会得到政府的补贴。组屋的建筑面积最大户型可超过120平米，可满足一家五口的日常居住（Phang,2013）。夫妇如果要购买商品房，则需要把组屋卖出或卖给政府。

    自1970年以来，组屋建设出现了以下变化：大户型被引入并停建小户型；户型设计、房屋装修积极适应时代变化；重视社区基础设施建设；对老小区进行更新改造。尤其是从户型来看，组屋提供了3居室、4居室、5居室等多种户型，建筑面积涵盖69-130平米。更重要的是，3居室及其以上户型占全部组屋的比例高达98%以上，其中90-130平米户型的组屋占比71.72%。

    与此同时，组屋的价格比商品房便宜50%以上（Sing,Tsai,Chen,2006）。这一点和国内的保障类住房类似。购买组屋的家庭的小孩就划入组屋附近的学区。对于年轻家庭真是个不错的选择。组屋的产权是99年完全产权（商品房的产权是999年）。组屋以售为主，租赁为辅。一套组屋只有不到10%的住房用于出租（HDB,2016）。大概85%的房源提供给首次购房的家庭申请者。

    如果把新加坡的组屋和深圳的各类保障房对比，在价格上二者很相似，都比市价要便宜50%左右。但关键区别在户型。新加坡的组屋就是政府提供的“商品房”。事实上，80%左右的新加坡居民居住在组屋里面就足以说明这一点。

    如果政府要想通过提供保障型住房对商品房构成真正竞争威胁，来实现抑制商品房价格上涨，就必须让老百姓愿意长期居住，那么保障型住房就应该要具备以下条件：房子居住空间和商品房类似；房子的配套设施和商品房类似；房子所属的小孩的受教育机会，医疗等资源是平等的。如果保障型住房不能满足这些基本需求，最后只会是沦为有价无市的特殊住房，住在里面的人都想着哪天搬走，而接盘的人却很少。

    而目前《意见》提出的，深圳保障性住房的户型设计只有人才住房的户型面积是在90平米左右，只能基本满足一家三口的居住需求。而安居型和保障型的户型面积都小于70平米。这类住房在2035年以前的供应占深圳住房供应的60%。而商品房的供应却只占40%。我们可以设想，住在人才住房的人才稍有条件就会想着购买商品房。这意味着商品房的需求在未来迟早会超过供应。也就是说，《意见》限制了未来商品房的供应但并没有遏制商品房的需求只不过短期的推迟了这一需求。随着被推迟的需求慢慢释放，未来深圳商品房房价上涨的压力可能会持续存在。

    因此，笔者认为，当前深圳商品房市场房价上涨势头或许给我们敲响了警钟。商品房的供应不足最终会表现为商品房价格上涨。而且商品房的需求价格弹性很高，一旦价格上涨引发了上涨预期，再控制就要付出更大的代价。对于一个商品房市场已经成熟发达的地区，抑制商品房价格过快上涨的方向可以是增加保障型住房的建设，但是保障型住房必须要对商品房构成实实在在的竞争。否则商品房的需求只会因为保障房的建设被推迟而没有被消灭。最终面临的局面可能是商品房市场供不应求的压力持续存在。

（来源：和讯名家）