12月初，高层用“116”个字概括了2020年住房工作的方向。而在12月23日，这个方向有了更加详细的版本。昨天的会议明确了2020年住房工作九项要求。

    其中前三项是与房地产强相关的。

    我将之作了一些拆解如下：

    1、 稳地价稳房价稳预期，坚持房住不炒，不把房地产作为短期刺激经济手段。

    2、 稳妥实施房地产市场长效机制方案，完善调控体制机制。

    3、 抓好完善住房保障体系试点工作，争取形成可复制、可推广经验。

    4、 严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造。

    5、 总结试点经验，完善政策，做好城镇老旧小区改造工作。

    6、 改革住房公积金制度。

    7、 发展租房，解决新市民住房问题。

    8、 培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。

    9、 重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

    以上，信息量相当丰富。

    首先，一个字“稳”。

    这是总要求，明年的房地产必然要在这个总要求下开展工作，哪怕是地方城市，也得掂量掂量自己的“小动作”，即便是拥有“一城一策”的自主权。

    2019年楼市调控的总趋势是，地方城市在给楼市“松绑”的动作越来越多，频率越来越快，动作也越来越大。成都深圳杭州南京等明星城市的加入，让大家对2020房地产多了一些想象空间。

    现在，基本可以确定，2020年地方城市“小动作”依然会有不少，但绝不会突破“稳”字，不能将房地产作为短期刺激经济的手段。一句话，“一城一策”是可以的，但“房住不炒”是前提，地方城市不是想怎么干就能怎么干。

    第二，稳房价不等于“房价不涨了”。

    “刺激”跟“上涨”完全是两回事。“刺激”是短时间迅速变热，迅速拉伸，但“上涨”是中性词。稳房价也不等于“房价不涨了”，这一点所有人都懂。

    2020年的房地产，我的感受是，比2019年会好一点，部分城市实际上更有隐性承诺“不能大跌”，主要是房地产轮动进入尾声的三四线城市。

    房地产依旧是支柱，2019年这么多城市对房地产政策进行微调，大家可以看一下成都、杭州、南京、广州这些城市新近推出的一些购房者政策，甭管是什么提法，但都有一个基本事实：

    调整购房政策后，符合购房条件的人在增加。

    需求增加了，这就是利好，但他们也都在小心翼翼的控制了需求增加的“量”，这就不是“刺激”，而是“利好”。

    其实买不买房，现在已经非常清楚了，自住买房已经没啥风险，不用担心高位套牢，也不用着急买房，担心后续房价大涨；投资买房仔细挑，挑城市挑区域挑项目，记住买房不再是大赚，而是抵御，压仓、中长期持有。

    第三，现在就是“长效机制”。

    曾几何时，我们一度将“不动产统一登记+房地产税”视为“长效机制”的两大关键，但现在有点变化了，23日的会议关于长效机制用的是“继续稳妥实施”。

    至少从这里，我们能看出，通过三年多以来的调控，房地产基本实现了软着陆，这一整套从上到下的每年成百上千个通知，已经形成了一整套经过实践后被证明行之有效的调控体系，将在未来相当长的时间内引导房地产市场健康发展。而且各种通知，各种调控政策还在根据形势发展不断调整，从上到下都比较满意，某种程度上这就是“长效机制”。

    至于，大家一直期待的那些个东西，且等着吧。

    第四，老旧小区改造很重要。

    老旧小区改造的重要性一直在提升。2020年会是一个重点。

    据统计，全国需要改造的城镇老旧小区约17万个。2018年试点改造了106个，2019体量增加，到2020年肯定要全面提速。

    老旧小区改造会有哪些影响？我个人有一些推测，比如在资金筹措方面，会有一些变化，比如允许公积金资金进入，老旧小区改造，居民是要掏钱的，资金问题肯定最为关键。用公积金，不用动用存款，这等于是少了不少阻力，目前上海已经做了这方面的探索。这也与公积金改革相呼应，当然，公积金制度改革绝不至于此，配合购房政策调整，简化公积金贷款流程时效额度变革等才是公积金最要做的事。

    居民这一块的钱是小头，大头是地方和开发商，这一块基本就是增加投资，改善市政基建和房地产开发，地方债要增加，同时吸引开发商跟进。

    我个人倾向于认为，老旧小区改造就是一个“托底”，稳住房地产。

    第五、“人才公寓”分配机制优化。

    政策性租赁住房，涵盖意义很多，但在当下，它基本等价于各类“人才公寓”。2020年着力要做的就是“探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制”，简单说就是要让“人才公寓”分配更为公平。各城市都拿“人才公寓”作为吸引人才的标配政策，但很多人实际上是对此持保留意见的，毕竟在住房问题上，“公平”重要性要远远大于“效率”。

    第六、发展规模化租赁企业，完善住房租赁平台。

    规模化租赁企业，这一块的确是非常紧急，2017年各类长租公寓发展非常快，非常粗放，到2018-2019年，问题开始出现，现在整体呈现出的是散、弱，侵害租房者的权益等问题。2020年就是继续整合的过程。

    至于政府主导的住房租赁平台，现在依然是雷声大雨点小，房东们还不太愿意把自己的房子放到平台上出租，因为一旦更加阳光更加透明，后续租金收入征税等问题都是顾虑。中介机构也不积极，他们跟房东的利益是一致的，自己的平台已经可以对接房东和租客了，有必要再进一个平台吗？如何推进，需要更符合期待的政策引导。

（来源：楼市微观察）