国家统计局12月16日发布11月份70个城市商品住宅销售价格数据以及前11个月全国房地产开发投资和销售数据。交通银行金融研究中心资深研究员夏丹告诉《金融时报》记者，11月份数据表明，各项房价指数同比、环比增速较上月持平或略有放缓；房地产开发投资增速较上月略有回落，但依然具有韧劲；商品房销售面积增速略有加快。

    11月份房价走势总体平稳

    明年房价增速有望收窄

    据国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比各有涨跌，二三线城市涨幅与上月相同或回落；一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大，二三线城市涨幅分别连续7个月和8个月相同或回落。

    从环比来看，4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。二手住宅销售价格上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点；二手住宅销售价格上涨0.1%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1个和0.2个百分点。

    从同比来看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨4.9%和1.0%，涨幅比上月分别扩大0.2个和0.5个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨7.9%和3.9%，涨幅比上月分别回落0.8个和0.5个百分点，均连续7个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨7.0%和4.1%，涨幅比上月分别回落0.7个和0.5个百分点，均连续8个月相同或回落。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进向《金融时报》记者分析称，无论是环比增幅数据还是同比增幅数据，11月份新房售价都比上月有所收窄，进一步凸显了当前房价指数呈现“涨幅收窄、降价促销为主旋律”的态势。

    “2019年10月份全国二手房房价下调城市多达35个，11月份也有33个城市下调房价。”中原地产首席分析师张大伟对《金融时报》记者说，整体市场成交量虽仍上行，全年有望刷新2018年楼市成交15万亿元纪录，但从房价来看，一二三线城市价格逐渐进入调整期。

    夏丹表示，调控政策以房价为“锚”，在市场成交稳中有降和土地溢价率走低影响下，预计2020年房价增速有望收窄。

    房地产开发投资稳定增长

    商品房销售面积增速略加快

    据统计，1月至11月份，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比1月至10月份回落0.1个百分点。在严跃进看来，这进一步体现了房企投资端的微调导向。“当前开发投资数据发挥了‘压舱石’功能，对于固定资产投资以及第三产业投资等发挥了较好的托底效应。在当前基建投资等还没有全面回暖的时候，类似开发投资数据值得肯定，也体现了房企在房屋销售行情降温预期下，依然对投资端有较高热情。”

    夏丹认为，房地产开发投资增速正从高位缓降，但依然具有韧劲。一方面，1月至11月份房地产开发企业房屋施工面积874814万平方米，同比增长8.7%，自2019年3月份以来维持在8%以上，是近5年来最高增速。缩短项目周期、加快施工节奏是开发企业应对资金收紧压力的较优选择，行业项目施工仍处在高峰期。另一方面，1月至11月份房地产开发企业土地购置面积21720万平方米，同比下降14.2%，降幅比1月至10月份收窄2.1个百分点；土地成交价款11960亿元，下降13.0%，降幅收窄2.2个百分点。由于融资受限下现金流压力没有解除，开发企业拿地总体偏谨慎，土地购置面积和成交价款“双负增”，总体徘徊在低位区间。

    再看市场成交情况。1月至11月份商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%。商品房销售额139006亿元，增长7.3%。

    “下半年以来，融资渠道全方位收紧倒逼房企加紧以价换量促销、加快资金周转速度，成交走势有回升之态。年末房企面临业绩冲关将加紧促销，短期内销售增速还将小幅回升。然而市场成交增速难言企稳回升，政策仍是关键决定因素。”夏丹预计，2020年商品房销售面积可能稳中有降，同比持平或下降5%以内。

    针对房地产领域，近日召开的中央经济工作会议重申要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，并提出“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。夏丹认为，房地产调控还将在较长时间内持续。从行业运行情况来看，在供给侧，房地产开发投资较有韧劲，减小了调控大幅放松的必要性；在需求侧，若市场成交缩量至“过冷”，调控政策为稳定市场或进行局部反向矫正，而金融调控手段则可能相对保持定力。

（来源：金融时报）