高流拍、低溢价也难挡2018年卖地收入创新高。

    1月23日，财政部数据显示，2018年全国土地使用权出让收入达到6.5万亿元，同比增长25%。2018年全国土地出让收入相关支出接近7万亿元，同比增长34.2%。卖地收入创新高，为地方在一般公共预算收入之外，再添更多可用的建设资金。

    “2018年土地使用权出让收入同比增长25%，该增幅相比2017年的40.7%有收窄。土地市场流拍增多也会对土地财政收入造成一定影响。但从土地使用权出让收入/地方政府性基金预算本级收入的比值来看，却呈现了不断上升态势。2015-2018年该比值分别为85%、88%、90%和91%。这从侧面也说明，土地财政依赖症其实还是在加大的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进统计发现。

    卖地收入创新高

    尽管土地市场热度正在减退，但这无碍卖地收入创新高。

    财政部最新数据显示，2018年地方政府性基金预算本级收入71372亿元，同比增长23.8%，其中土地使用权出让收入65096亿元，同比增长25%。

    58安居客房产研究院首席分析师张波表示，土地市场成交量上涨明显，2018年卖地收入再创新高的确是事实，从财政部的数据来看，土地使用权出让收入同比增长25%，从国家统计局数据来看，2018年全国房地产开发投资比上年增长9.5%，房地产开发企业土地购置面积比上年增长14.2%。因此无论是土地出让的面积还是金额，2018年都创出新高。

    中指研究院常务副院长黄瑜表示，2018年卖地再创新高的原因在于：一是地方政府基于引导预期的考量，在库存水平下行时积极供地，推动土地市场供需规模走向高位；二是从结构上看，创新高的决定性因素是三四线城市土地市场的活跃；三是企业前期经过了高规模去化后本身就存在进一步集中补库存的需要。

    但需要注意的是，2018年卖地收入创新高并不代表土地市场高温。卖地收入创新高同时土地流拍也在创新高。中原地产研究中心统计数据显示：2018年全年，一二线城市住宅土地年内土地流标合计高达382宗，流标宗数同比上涨167%，是最近6年来最高纪录。另外，2018年一二线城市流标的住宅地块起价合计金额也高达1683亿，同比上涨高达220%，刷新历史纪录。

    另外，中原地产数据统计显示，2018年，50大城市平均楼面价为2277元/平方米 ，相比2017年下调13.3%，这也是最近多年来首次出现土地价格明显下调。另外，50大城市平均土地溢价率也在下调。50个城市中有47个城市出现了溢价率下调，占比高达94%。27个城市出现了平均楼面价下调，占比也高达54%。

    对此，张波表示，土地溢价率下降表明土地市场降温明显，虽然全年土地出让收入同比增长，但溢价率同步降低也是不争事实。影响溢价率的因素包括政府行为，重点在土地出让环节进行相应调整，例如限房价、竞地价，另一个重要因素是房企对于市场未来预期更为谨慎，包括限价等因素导致房企对于未来房产上市交易价格持有更为保守的预期。

    土地财政依赖症

    作为构成房地产行业的重要基石，土地财政一直备受诟病。但从2018年整体数据来看，各地方仍然难解土地财政依赖症。从财政部发布的数据看，房地产领域主要涉及相关税收和土地出让收入等。总体上看，各类指标以正增长为主。而土地财政贡献仍然占比很大。

    2018年全国一般公共预算收入超18万亿元，增长6.2%，卖地收入达到一般公共预算收入的35%。

    尽管调控严厉，但绝大部分城市土地市场活跃度不减。据中原地产数据统计显示，从卖地金额来看，2018年，超过千亿土地出让金的城市有11个。其中，杭州（楼盘）卖地最高，金额达到2500亿。另外，上海（楼盘）、郑州（楼盘）、重庆（楼盘）、苏州（楼盘）、北京、武汉（楼盘）、广州（楼盘）、宁波（楼盘）、成都、天津（楼盘）10个城市卖地也达到了1000亿以上。

黄瑜认为，这种高卖地规模的是非常态性的。2019年三四线受棚改货币化安置比例调整因素影响整体量价下行压力较大，房企拿地会趋向审慎。而地方政府为了保持当地房地产市场的稳定也将适当控制土地出让节奏。

    但她也表示，从2018年的土地出让数据来看，全国层面土地财政的依赖度处于合理水平，但部分城市土地财政依赖度仍然很高。我国许多城市一方面仍然处于城镇化快速发展、基础设施补短板的阶段，另一方面新房市场规模仍占绝对地位，这就给土地财政的出现提供了土壤。因此，土地财政跟我国整体的财税制度、土地制度、城镇化阶段都是分不开的。未来，进一步健全地方税收体系，强化税收对城市建设的支持作用是缓解高土地财政依赖的改革方向之一。

    “目前来看，全国地方政府对于土地财政的依赖度处于近十多年的偏高水平。土地出让金占地方财政税收的总比重，自2013年以来一直维持在百分之三十多的均值。目前来说，土地出让金是地方财政收入的主干。如果再加上地方房地产类的五类税收（房产税、城镇土地使用税、 契税、耕地占用税、土地增值税），则占到2017年地方财政收入的48%。按照今年的数据还会再高。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

    张波认为，解决土地财政的根本出路在于，变“一次性土地出让收入”为“房产持有型税收”，换言之未来房地产税全面落地，才是土地财政的解决之道。房地产税不但有利于推动“土地财政”从根本上得到解决，而且还能有效保障房地产市场平稳运行，改变现有税赋重流转、轻保有的现状，以此达到优化房地产税制的效果。

    住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，改变目前土地财政需要改革现在的土地制度，第一是在房地产税的征收方面，能否逐步取代一部分的卖地来满足地方政府需求；第二是土地供应方面，为了满足房地产开发的需求，城乡土地一体化也是势在必行的改革；最重要的是调整财税体制改革，地方政府满足地方的财税需求，改革减少不必要的行政开支，减少对财政支出的扩张。

    所以这不仅是房地产方面的问题，也是财税体制的改革。

（来源：21世纪经济报道）