产业地产正成为大房企投资转型的风向之一。

    2018年底，长三角产业创新中心、长三角城镇智慧化研究联合实验室、上海交通大学中国城市治理研究院张江长三角科技城实践基地等三大创新主体，正式在张江长三角科技城展示中心揭牌成立。

    张江长三角科技城位于上海市金山区与浙江省平湖市交界处，是全国首个跨省合作的产业园，其由“张江平湖科技园”“张江枫泾科技园”组成，项目总规划面积87平方公里。

    这个项目由张江国家自主创新示范区管委会授权，由张江高新区、上海金山区、浙江嘉兴（楼盘）市三方共同推动建设。在不远的将来，这里将成为一个集合智能制造、新一代信息技术、健康医疗和现代服务业四大产业的产业新城。

    碧桂园是其中的重要参与者之一，作为科技城的开发商，所有物业均由碧桂园代建。12月29日，碧桂园副总裁、沪苏区域总裁谢金雄对时代周报记者表示，碧桂园将把张江长三角科技城作为其在长三角地区的重要战略布局，着力创新和实践其产城融合发展体系。

    “通过产业上下游协同发展、产学研用的协同创新以及产业园区的转型升级，可以探索建设智库、联盟、展会、基金与园区五位一体的产业协同模式。”揭牌当天，中国工经联执行副会长兼秘书长、国家制造强国建设战略咨询委员会委员熊梦在“长三角一体化产业协同创新论坛”上表示。

    产城融合战略

    碧桂园是产城融合的先行者之一。

    随着传统的住宅和商业地产进入存量期，激烈的市场竞争下，利润空间被大幅压缩。自2016年8月开始，碧桂园即正式对外发布“产城融合战略”。实业与地产如何结合，探索产城融合的新模式，成为公司的新思考。

    碧桂园与张江长三角科技城项目结缘于2017年。该年的7月5日，碧桂园与上海张江高科(600895,股吧)共同决定在张江长三角科技城设立项目公司，具体负责合作区域内的投资开发、招商运营等事项。据了解，此前华夏幸福(600340,股吧)对该项目也有过兴趣，不过最后还是被碧桂园拿下。

    从战略规划到产业促进等方面，碧桂园总部产城融合中心及区域公司的产城融合部门将对张江长三角科技城的建设与运营进行重点帮扶和支持，通过开发策略、投资测算、产业产品线、招商工作等方面的梳理以及做好资金计划，来助力科技城的产业发展。

    截至目前，科技城正在洽谈并有明确落户需求的大项目已有几十个，预计总投资额超过500亿元，首期需要提供的土地超过3000亩。

    “融合”二字在科技城里占据了核心地位。在未来的发展中，碧桂园将帮助园区创建为智慧之城。

    据科技城展示中心的相关人士介绍，科技城以国家新一代人工智能发展战略为引领，推动AI与智能制造、智慧交通、智慧医疗、智慧服务等相结合，通过示范应用和市场推广，发展智慧产业，打造智慧社区，创建智慧之城。

    在产城融合一方面，碧桂园也已经有了一定成绩。除了张江长三角科技城项目外，碧桂园至少已经落地了多个科技类产融结合项目。比如世界级物联网和智能控制产业基地潼湖科技小镇、物联网智慧新城的思科（广州（楼盘））智慧城、聚焦智能制造和打造机器人产业高地的碧桂园深圳（楼盘）机器人产业园、融入世界智造生态圈和构建湾区创新新风尚的新圩梅龙湖智造新城等。

    杨国强对产城项目寄予厚望。公开资料显示，某次业务交流会上，杨国强提出，碧桂园将从科技小镇、三四五线城市、一二线城市及境外投资四个方向全方位推动业务。

    产业导入新考验

    事实上，除了碧桂园之外，国内主流开发商也都纷纷开始进行产城融合的探索。

    克而瑞研究报告显示，各家房企目前的运作方式各有不同。比如较早开始产城融合的华夏幸福，已经与河北固安县政府创新探索PPP市场化运作模式，合作开发运营固安产业新城，目前已拓展到多个城市。

    招商蛇口则以蛇口模式为招商的独特切入口来进行产城开发和园区运营。近年来这一模式也在拓展外延，包括苏州（楼盘）金融小镇在内的已经签约落地了多个产城项目。

    华润置地依托华润集团的资源整合优势，发挥在产城融合上的优势。比如在今年3月，华润置地在深圳签约了“龙华科技小镇”，未来要打造一个以新一代电子信息产品为特色的高科技产业聚集区。

    同样，保利发展、富力集团、万科都在不同程度上涉足产城融合项目，寻找企业新的经济增长点。

    兴业证券(601377,股吧)报告认为，目前房企的产城融合趋向“政府支持、企业主导、合作巨头产业运营、产城同步发展”的开发特点。报告认为主要的变化有三点：其一，由政府主导+单线联系，向企业主导+三维关系转变；其二，由政府或房企自身寻找产业上下游并参与运营，向房企与自带上下游运营能力的产业巨头合作模式转变；其三，由产业、居住、配套分离式规划开发，向产业、居住、配套同步规划开发转变。

    不过，目前对于房地产商来说，如何打造好产城融合项目仍处于探索阶段。相比传统的住宅和商业地产开发模式，产城融合的核心在于产业导入。这对房企也提出了新的考验。

    在原上海张江高科技园区开发股份有限公司总经理葛培健看来，传统的以房地产驱动的园区开发模式已经终结。“接下来进入了产业导入加基金操盘的时期，核心就是产业引领，人才驱动，资本助推，拆除围墙。”他表示。

（来源：时代周报）