对房地产长效机制的思考与认识|展望2018

加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，是社会各方面普遍关心的一个问题。本人在2009年、2010年任中国房地产业协会副会长兼秘书长期间，曾参与组织了一批跨界的专家对“十二五”期间全国城镇住房发展规划和长效机制问题进行了专题研究，并于2011年初正式将研究的成果以建议的形式上报了住房城乡建设部、国家发改委等部门。之后，我又多次向有关方面提出过加快建立房地产长效机制的建议。

近几年来，特别是十八大以来，中央政府多次在一些重要会议和文件、报告中提出要加快建立房地产长效机制的问题，如在十八届三中全会的公报中、在2014年3月印发的《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中，在2016年12月21日的中央财经领导小组上，在十九大报告和本次中央经济工作会议上，都提到了要加快房地产税立法并适时推进改革，拓宽住房保障渠道，健全城镇住房制度，抓紧建立长效机制等问题。国务院有关部门领导近年来也多次谈到这个问题。本人通过学习、梳理与思考，就此谈一下个人的认识。

一、建立长效机制，必须要坚持一个定位，围绕两个目标。

坚持一个定位，就是要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。围绕两个目标，一是促进房地产市场平稳健康发展；二是让全体人民住有所居。

二、建立长效机制，必须要深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

归纳我上面列举的中央政府在上述几个文件中的表述，住房制度的主要内容应包括，坚持房子是用住的，不是用来炒的定位，以满足城市市民、特别是新市民的首套刚需、支持改善型需求、遏制投机炒房为出发点，以建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。大力发展住房租赁市场，特别是长期租赁；在人口净流入的大中城市加快培育和发展租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业、特别是国有租赁企业的发展。通过增加新建商品房、大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房的多主体供应；通过公共租赁住房(含廉租房)、因地制宜发展共有产权房、发放租赁补贴和棚改等方式，拓宽住房保障渠道，解决好居民的住房问题。

三、促进房地产市场平稳健康发展，必须要加强市场的监测分析与监管，坚持与完善分类调控的制度，保持政策的连续性和稳定性。

(1)推进居民住房信息联网和开发项目开发、销售信息联网，建立健全市场监测分析制度，提高精准调控的能力和水平，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价基本稳定的住房供需格局，有效保障居民的合理住房需求。

(2)处理好短期调控政策措施与长效机制的衔接，保持政策的连续性和稳定性。

(3)健全法律法规，依法规范市场，依法保护市场各方的合法权益，依法查处房地产企业和中介机构的违法违规行为。

(4)坚持与完善分类调控，强化地方政府的主体责任。地方政府，尤其是人口净流入的大中城市，要认真编制住房发展规划，确定建设总量、结构和布局，确保住房用地稳定供应。地方政府还应根据市场的变化，因地制宜的采取针对性措施，保证市场的稳定。

四、让全体人民住有所居并不断提高居住的舒适度，必须要提高新建住房的质量，有序推进既有小区的更新改造，努力改善人居环境。

(1)坚持绿色发展理念，推动建造方式变革，提高建筑工业化和住宅产业化水平，提高全装修房和装配式建筑的比例，提高新建住房的性能与质量。

(2)加强对居民小区的物业管理与服务，管好用好住房维修基金。

(3)在2020年前基本完成城镇各类棚户区改造和农村危房改造。

(4)在试点的基础上，有序推进既有小区特别是老旧小区的更新改造和适老化改造，改善和提高人居环境的质量和水平。

五、加强部门联动，推进与住房制度匹配的土地、金融、税收制度建设。

要促进房地产市场平稳健康发展，让全体人民住有所居，离不开土地、资金等要素的合理匹配与组合，离不开税收的调节。在住房制度框架基本确定以后，应抓紧建立与之匹配的土地供应、金融信贷和税收制度。

(1)土地供应方面，在试点的基础上，通过正在修改的《土地管理法》，逐步建立城乡统一的建设用地市场，建立城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口等落户数量挂钩。根据住房发展规划确保住房用地稳定供应；根据住房的不同对象，确定相应的供地比例和不同的供地方式。

(2)金融信贷方面，平衡好金融与房地产业及其他产业的资金配置，促进金融与房地产业的良性循环。建立健全满足首套刚需、支持改善型需求和遏制投机炒房的差别化信贷政策。探索租房贷、存房贷和房地产信托投资基金，支持住房租赁市场发展。改革完善住房公积金制度，提高住房公积金管理服务水平。

(3)税收方面，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。建议立法部门在立法过程中，广泛听取各方意见，将立法的过程，变为集思广益的过程，统一思想的过程，以便于法律通过后的实施，也有利于市场的平稳健康发展。

（来源：中国新闻网）