沪、深、汉、宁四城昨日连出楼市调控政策，双双提高购房社保缴费年限和二套房首付比例，象征着新一轮房地产调控正式拉开序幕。

2月份，上海新建商品住宅价格较上月上涨2.6%，在“北上广深”四城市中，仅次于房价环比涨幅达4.1%的深圳。

上海市委书记韩正6日在北京表示，上海楼市最近出现了非理性的过热的市场情绪，这种情绪抬高了房价，不利于房地产市场的健康发展，必须加强调控。

韩正此次表态，让上海成为“北上广深”四个一线城市中，首个明确表示调控过热楼市的城市。结合同期深圳市委书记马兴瑞“出手解决市场失灵”的表述，可以看出，中国新一轮房地产调控即将在一线城市率先拉开序幕。

3.25值得记录的一天

仅仅过了半个多月时间，沪深两城相继在同一天（3月25日）发布了调控政策，深圳更是连夜发文。其中，外地户口缴纳社保年限上海“2改5”、深圳“1改3”；二套房首付比例上海普通/非普通住房50%、70%，深圳是认贷认房（有条件）首套首付比例3成提升至4成。

其实在25日，上午上海出台新政之后，央行上海分行和上海银监局的明确细则、央行南京分行和江苏银监局的明确细则、武汉公积金调整（最高额度由60万下调为50万）等多城市多部门的政策接踵而至，直至当天深夜深圳市新政落地。

如此多的城市统一时间调控房市让2016年3月25日注定成为房地产行业值得记录的一天。

亿翰智库张化东对此表示：

第一点，从中央层面已经取得高度一致，并且很有可能两会期间，央行、银监会以及各省市领导已经对房地产问题进行了充分的沟通，做了充分的预案。

第二点，因城施策更为明显，城市之间存在显著差别，去库存依然是政策指向。一线城市和热点的二线城市未来都会出台政策，此外的城市不排除会出台进一步的刺激政策，毕竟地产保经济的大逻辑还在。

第三点，金融地产的安全性受到高度重视，进行统一的描述，由央行和银监部门统管，力度可能空前。

第四点，广州是最值得关注的城市。毕竟此前广东省出台了刺激政策，虽然广州基本被排除在外，但依然具有一个适度宽松的环境。广州市的政策出台是大概率，其与北上深的政策差异很可能是本轮因城施策政策特征显著体现。

第五点，基本政策出台均在预期之中，市场从两会之前已经开始消化影响。

他还认为，此后一线城市房价高位震荡，二线城市将成为领跑者，三四线城市分化与筑底。

张化东的结论代表了目前社会上普遍的观点，即连环新政出台后，短期内一线城市房价爆涨得到相对遏制，泡沫风险相对降低，但投资/投机客可能转战二线城市。不过对于一线城市爆炒的火力都没有带动起的三四线房地产，未来一线楼市降温对其可能是“雪上加霜”。

“政策风向”的转变

如果经常关注新闻，其实近几年可以感受到，“房地产调控”一词离我们越来越远，房地产市场被定义为进入了“后调控时代”。

上海政合企业管理咨询有限公司董事长吴其伦分析认为，近几年，政府之所以不再调控房地产，原因不外有三，一是之前的房地产调控深受诟病；二是希望市场的问题用市场方式解决；三是高层对于经济发展的战略思维出现了转变。

他表示，经过几年的“无为而治”，尽管对于政府的质疑声音少了，可房地产市场矛盾没有得到缓解，房价上涨压力日渐增大，房地产库存畸高。在2015年经济增速下滑的大环境下，高层发起了化解库存“歼灭战”，有关部委及地方政府开始陆续出台消费刺激政策。

在消费刺激政策的推动下，各地楼市快速反弹。可令人意外的是，几乎没有出台刺激政策的一线城市房价竟然领涨，其涨幅远超出台很多刺激政策的三四线城市。

中国一线城市房价近期开启“狂奔模式”。1月份，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别比上月扩大0.5和1.2个百分点。

在这样的市场态势下，一线城市政府领导终于坐不住了，其开启调控的表态不仅仅是迫于当地经济发展的压力，恐怕也是得到了高层的授意。

“政策风向确实变了，”因常爆出猛料而知名的新浪博主曹山石表示，但要看哪些城市有泡沫的话，人们往往只从收入、人口等方面分析房价，但现实中购房者还会考虑资源配置。

风险与调控效果

他援引中信证券上周五发布的研报《深圳遇上曼哈顿：楼市风险知多少》总结称，通过对北上广深、纽约、东京和伦敦这七个城市在教育、医疗、工作机会和城市公共交通四方面因素的比较，假设这四种资源对购房者吸引力相同，京沪广深四个城市中，深圳相对房价指数接近纽约、伦敦，而北京则排名靠后。若再加上空气质量、相对收入、相对年轻化人口，综合考虑这七个因素来判断，国内一线城市当中，深圳房价排名最高，接近东京。

曹山石表示，过去几年万科总裁郁亮在机构路演时，一直有一个观点，纽约是全球地产的锚，现在上海北京东京伦敦都基本接近纽约。一般在泡沫发生时，泡沫顶的单价历史经验是纽约的3倍。按这个观点，真要谈泡沫破裂估计上海内环内均价到20万一平。中信证券也表示，四大一线城市中泡沫风险最高的其实是深圳。

虽说房产市场中有投机行为，但不可否认的是“刚需”也仍非常强烈。中国网评论员谭浩俊称，目前的调控政策是抬高非本地户籍人员的购房门槛，实际上，可能会遏制掉相当一部分的刚性需求，使相当一部分外地人没有条件购买住房。而遏制房价上涨的落脚点，应当放在对不规范行为的规范上，而不是对刚性需求的控制上。

《华夏时报》网副总编程凯的评论也认为猛压需求的地产调控可能不靠谱。他表示，被人称作“猛药”的政策还是偏软，因为仅仅就是减少了需求和需求能力，而这些需求还会有办法变相操作，因为真的是有需求。在没有见到北上广深出台加大供地的政策之前，供给是不会发生变化的。所以，北上广深的商品房供求关系，长期来说，一点也没有发生变化。

程凯认为，对于一线大城市，只有一个办法可以抑制房价过快上涨的势头，那就是多推地。“政府这边一点一点地放出来，短时间内永远都造成供不应求的局面，然后就这样一直供不应求下去了，”程凯称，就算是中心的老城区，其实也有大量的城中村等待被“解放”出来。

智堡网创始人朱尘也认为，如今的调控难以起长期作用。他援引新加坡的案例，称2006年狮城出台了一系列严格的调控房价措施，力度强于上海今日的“最严调控”，但结果房价上涨幅度依然相当可观。调控措施的有效性存疑。而中国政府的财政收入依赖土地买卖，使得其调控更像是隔靴搔痒，往往会出现越调越高的现象。