“上海大融城是我们在上海的第一个地产项目，预计2015年年底开业。”光大安石投资副总裁周颂明今天在接受腾讯财经《资本论》专访时说，他们十分看好上海的地产市场。

这表现在：该公司认为上海大融城的回报率会高于其他项目，“通常测算年回报超过15%的项目，我们才会投”。同时周颂明也透露，该公司上海在谈的项目还有几个：有的处于跟政府谈土地阶段，也有收购谈判中的，预计今年年底，该公司在上海会有多个地产项目同时开花。

光大安石投资是一家专门做房地产领域投资的私募股权投资机构，股东为光大控股有限公司（HK.00165）及英国安石集团。目前，光大安石在国内投资运营地产项目30多个（不含已退出），参与投资管理的资金总量为600亿元，项目类型包括住宅、写字楼及商业零售等，面积达到600万平方米。

光大安石投资原名亚雷投资(ALAM)，在中国的业务始于2005年，当时为国际房地产私募股权基金投资者雷曼兄弟房地产（(LBREP)的亚洲房地产投资平台，2008年由光大控股收购并保留主要团队。目前，光大安石仍同时管理人民币与美元双币种基金。

这家公司目前通过三种路径投资于商业地产。首先是债券，比如大型上市公司在发展过程中如果缺少资金，光大安石通常以债券形式进行投资，“不过多参与项目运营，而是通过资产经理对风险进行监控”。其次是股权投资，除了上海大融城项目，光大安石也曾入股英利地产。再次则是并购，针对一些已经开业但没有经营能力能有所提高的项目，“会考虑部分或全部收购”。

据介绍，上海大融城是一个集购物、餐饮和休闲娱乐为一体的大型综合购物中心，目前投资规模约为10个亿。上海大融城将位于上海嘉定新城，总建筑面积约12.64万平方米，共7层。由于跨越新老城区，上海大融城将为20万常住人口提供服务。据了解，上海大融城预计将招租大众时尚品牌200个，目前已完成80%，基本确定合作的品牌包括卢米埃影城、乐购超市、H&M、星巴克、屈臣氏、苹果、玩具反斗城和江边城外等。

普遍认为，来自电商的强烈冲击，让传统零售业态近几年处境堪忧。但周颂明认为：受电商影响明显的主要是百货形态，现在如果还主要靠促销活动，再难以和价格更低、服务更便利的电商相抗衡。“但大融城属于购物中心，注重的是体验，品牌商主要是将一些休闲、时尚类的东西呈现给消费者，传播品牌的概念。”周颂明说，同时在业态配置上，餐饮、娱乐在上海大融城的配比达到40%以上，其次则是儿童家庭区和零售等，以吸引并留住消费者。

而做好动态监管和及时调整，则是应对变化的杀手锏。周颂明强调，商业地产的关键是“三分招商七分运营”。从大融城的运营经验看，就是要根据实际经营情况对业态、品牌和单店及时做调整。其中一个举措就是，每个月都要进行经营分析会，对每个品牌做分析，根据经营情况、受欢迎程度对品类、门店作调整。

然而商业地产综合体并不是新鲜事物，其中不仅有万达集团的老牌地产商，也有各种投资基金。那么光大安石在独特性在哪里？“我们更注重风控机制。”周颂明说。相对于传统地产商，投资机构有更严格的风险预警机制，比如监测每个项目的现金流情况，不会教条于任何理论，而是从业务和风险的层面去判断某个地产项目是否值得投资。

大融城是光大安石创立的商业地产品牌，目前在全国运营及在建项目8个，建筑面积合计近百万方，资产规模约200亿，计划以北京、上海、重庆为核心在全国范围内发展。商业地产投资是光大安石的投资重点之一，将以大融城为平台，将所有个商业地产项目整合成一个资产包，寻求更大的市场份额。

光大安石在北京的布局在通州地块，目前处于筹备期，投资金额为80亿元。目前，最具代表性的是2010年落成的重庆大融城项目，已经运营4年，目前的年经营性增长值为25%，2014年租金收益超过1个亿。