陈义枫认为，当前房产市场正处于“三底错位”期，即“政策底”、“市场底”及“企业底”。过去一年，政策已触底上行，从去年9·30政策到今年3·30，都是重大政策利好。

进入2015年的第二个季度，房地产开发商中开始掀起大规模的营销攻坚战，配合着刚刚宣布的3·30新政，2014年低迷的楼市翻了篇。

2014年被部分地产业内人士称为“最坏的一年”，在这一年，地产开发商开始转变思维不断求变，而与开发商祸福相依的房地产私募基金，同样受到影响。

根据清科研究统计，在2013年的整个私募股权投资市场，房地产基金完成募资金额占比超过三成，而到了2014年，这一比例降至16.5%，整体占比几乎减半。

除地产公司旗下的私募基金主要仍为融资作用外，市场类地产私募基金接下来将更倾向通过偏股权类形式，甚至是纯股权类形式参与投资，更主动地参与管理。

2014年地产私募基金发展受阻

“对地产基金行业而言，就是高位盘整，各自分化。”易居资本创新研发部总监吴洋向理财周报记者表示。

根据清科研究中心的统计，2013年，中国私募股权投资市场共新募集完成349只可投资于大陆地区的私募股权投资基金，募资金额共计345.06亿美元。其中房地产基金完成募集106.67亿美元，数量与金额占比均超过总量的三成。显然，彼时地产行业是私募股权投资最热衷的对象。

进入2014年，私募股权投资市场完成募集631.29亿美元，房地产私募基金募集共计104.39亿美元。虽金额与前一年同比相差无几，但总体占比已缩减到16.5%。

“私募基金肯定跟行业景气度是相关的。”清科研究中心研究总监姬利认为，2014年地产私募总体募资金额增速放缓，主要源于两方面原因。

“当房地产开发走向下行的时候，肯定会相应影响到整个地产私募基金行业的发展，这主要会表现在项目层面上，就是没有质地比较好的项目。另外从运作来看，项目质地不如以往，就会在未来的经营、出售过程中出现问题。”姬利继续表示，另一方面则受到信托的影响。

“2014年其实整个信托行业的下滑，包括一些风险的暴露，也对地产私募基金会有比较大的影响。因为此前地产私募基金募资的通道基本上还是通过信托。”姬利解释道，但目前信托在地产产品的发行上基本属于关停状态。

沪上一位地产私募业内人士也深有体会。“我们以往进行项目探讨时，会跟一些银行进行交流合作。比如在2013年，我们知道的是，我们合作银行的私人银行部基本上会帮助一些地产基金销售产品。但到了2014年，这家银行的这块业务在明显缩小，所以我们也没有继续合作下去了。”

该人士告诉记者，与之合作的银行是一家规模较大的民营上市银行。“连银行的这部分业务也在缩小，所以其实可看到整个市场在募资环节都是在往下走的。”

总部位于深圳地区的德信资本，其董事长陈义枫向理财周报记者分享了他关于今年市场的看法。

“我还是维持‘三底错位’是房地产基金投资窗口期的观点。”据陈义枫的判断，当前房地产市场正处于一个“三底错位”期，所谓“三底”，即“政策底”、“市场底”及“企业底”。“过去一年，政策已经‘触底’在往上走，从去年9·30政策，到今年3·30，都是重大的政策利好。只要市场还没有达到预期热度，政府还是会不断地出利好政策。”

据他的理解，目前，由于市场处于“筑底”过程，热度不足以支撑微观主体的现金流重新转正，所以微观主体仍处于下行通道，即“企业底”还没有到。“现在还不是企业(开发商)最困难的时候，最困难时期预计将会在2015年二、三季度到来。”

市场环境短期并未完全好转，私募基金也有新的期待可循。“在目前市场低迷的情况下，创新对于地产基金业务来说是必然的，就是看大家都往什么方向走，如果走得通，未来可能会出现比较多的创新点。”姬利表示。

“市场也有一些亮点出来。”姬利列举道，包括REITs试点，互联网+房地产项目形式的出现，及旅游地产等热点项目等。“总体来看，整个行业在往下走，一些亮点并不足以扭转整个地产私募基金的趋势。受行业影响，地产私募基金从2014年一直到2015年，都还是在一个低迷状态。”

在易居资本吴洋看来，地产私募基金的行业格局近几年变化较大，尤其在2014年，基金业协会推出私募基金备案制之后，“更多的地产私募基金涌现出来，”其补充道，“可以说是百家争鸣、各有特色。”

尤其在新设立的第三方基金中。私募基金业内普遍认为，有地产开发商背景的私募基金主要职责依旧在于为开发商融资提供服务，如金地集团旗下稳盛投资，保利地产旗下信保基金等。

而包括鼎辉投资、高和资本在内的市场化私募基金，因其独立性，更多在寻求“创新打法”。

“高和的打法很像黑石，他们做的是一级城市核心地段的商办物业改造。中城投资算是老牌地产私募基金，他们从原来作为会员单位融资的角色，变成了非常独立，有自己的打法的机构，比如去年他们跟招商银行联手做的几单基金，都是比较创新的。”前述地产私募基金业内人士举例道。

业务创新层面，业内则是在REITs的试点中看到更多创新希望。“小股操盘，就要把重资产的部分拿出来，拿出来最好的处理方式就是把他打成资产包来证券化。”

具体到项目投入方面，做更多偏股权甚至纯股权投入的项目被私募基金公司提上日程。

在北京，一家地产私募基金公司内部人士告诉记者，今年公司希望与大型机构联手，以纯股权的模式投资到项目中。“因为基本上都是债、股+债的方式居多，但受到信托和银行方面的挤压，生存空间会很小，所以现在向纯股权发展。”该人士透露。

陈义枫这样告诉理财周报记者，“我认为房地产私募基金的发展有两大主流趋势：一是偏股权类的地产基金。过去，地产基金多以债权类业务为主，管理人多为被动管理，市场下行时受冲击较大。目前，固定收益类的地产基金在逐渐式微，股权类主动管理型地产基金将会是未来发展的趋势。因为市场下行，开发商的开发、去化周期会拉长，开发刚需类产品利润空间走低，这与私募基金的高资金成本是不匹配的。”

另一个趋势是地产并购基金。陈义枫表示，市场区域分化、去化速度放慢明显，开发商会入不敷出，流动性风险将集中爆发。目前房地产市场上出现三种困境标的，一是资产困境，资产所有者没有能力继续持有资产。二是项目困境，土地所有者没有能力开发项目。三是整个房地产开发企业陷入困境。对于房地产基金来说，并购这些困境标的安全边际高，收益预期大。