如果不是前几年房地产的火热 “燃烧”了李力（化名），现在的他不管有多少热忱，或许都难以得到高的回报，这也正应了那句老话，“识时务者为俊杰。”

    “前几年房地产火热时，什么最贵？是土地，尤其是拿地越早得到的收益也就最多，抄底土地市场，算是我所谓‘明智’的选择。”李力笑呵呵地对记者说。尽管对 “私募股权”、“投资基金”、“有限合伙”等诸多概念认识都还不甚清楚，但李力还是果敢地投资了好几百万元。

更多投资机会涌现倒逼打破“私募乱局”

     李力的好运气，不仅在于当时的明智投资，还在于他后期及时的“出手”。“还好，收益虽然不是太高，但是基本上已经达到了我的理想目标。”

     “你现在还敢继续做房地产私募股权投资吗？”本报记者问道。

    “从我个人感觉来讲或许不会，因为现在房地产市场不是很景气，但是如果有专业的团队去运作，我还是非常有勇气去投资的，只是投资金额或许不会那么多了。”李力如是说。

所谓房地产私募基金，是投资人将资金委托给专业管理人投资于房地产开发或运营的一种合伙投资形式。

     私募地产基金投资房地产项目后，通过项目公司股权增值（土地溢价）和房地产项目销售（品牌、产品溢价）实现收益。退出方式包括房地产项目销售利润分配、合作伙伴回购、股权转让等。

     当前，中国私募房地产基金的募集对象主要还是个人金融资产和投资性房产等可投资资产在600万元以上的社会高净值人群，尤其是对于融资渠道相对单一的本土机构。

私募房地产基金之所以被看好，一方面是其有着比较固定的高回报；另一方面，又有赎回存续周期短、退出途径便利等优势。

     据了解，目前国内私募房地产基金主要分为债权、股权和“股＋债”三种形式。

根据诺承投资发布的2014年人民币房地产基金年度研究报告显示，截至2014年年底，人民币房地产基金市场共有167家管理机构，507只房地产私募基金，总管理资产规模超过4500亿元人民币。但值得注意的是，2014年全年共新增69只房地产基金，披露的总募集规模为974亿元人民币，相比较2013年有大幅下滑。

     回首2014年，房地产私募基金的表现可以用平淡甚至黯淡来形容。一方面是房地产市场行情在过去两年持续调整，冷清的行情让房地产私募基金的热度也降下来。另一方面，资产管理时代，房地产商有更多的平台和创新模式融资，作为房地产商的债权融资通道的私募基金地位重要性自然相对下降。

    2007年修订后的《合伙企业法》的颁布实施，打通了中国私募基金投融资渠道，使得PE的股权合作有法可依。直到2010年，由于楼市调控和房地产信托产品发展受阻，房地产私募基金才开始大发展。

    变革的局势需要创新，房地产金融亦是如此。

    “私募基金管理机构现在也不少了，对于这些机构来说，投资机会太多了，选择余地非常大。”李力坦言，对房地产私募基金而言，一个更大的机会就是选择什么样的交易对手。“首先得要规范市场，这既是基础，也是必要条件。”

中国房协金融委副主任、嘉富诚基金董事长郑锦桥此前曾公开表示，私募基金股权投资方式可以更多地运用到中小房企融资中，股权投资基金的好处在于灵活运用到房地产开发的各个环节，无论是拿地项目，还是自有不动产项目，且股权投资资金投入企业后，其实是降低了企业的资产负债率。

     无论是地产开发商还是房地产私募基金仍然颇为乐观。有业内人士指出，新型的房地产私募投资 生态圈在逐步形成和完善，更多的投资机会涌现，投资的大门正在打开。不过，新形势下，各家机构的“玩法”可能会大不一样，对基金管理人的要求和门槛也将越来越高。

   国内私募基金异军突起

    目前，美国私募基金在房地产行业的总投资占比达到70％。反观国内，2014年的固定资产总投资约为50万亿元，其中，房地产为9．5万亿元，约占五分之一；而私募基金在其中的投资规模不过千亿元而已。

    随着中科招商、九鼎投资等私募基金在新三板挂牌，私募基金挂牌新三板已经成为一种热潮。

    本报记者从陕西协和资产管理股份有限公司（下称“协和资产”）获悉，近日，协和资产将正式登陆全国中小企业股份转让系统（下称“新三板”）。这标志着，协和资产成为西部首家挂牌上市私募基金，同时也是全国首家上市的私募房地产投资基金。

协和资产董事长杜宏近日在接受本报记者采访时表示，近几年行业发展速度非常快，国家对金融改革的支持力度也非常大。“2012年，证券基金法出台；2014年，私募基金管理细则出台。众多的政策支持也使得我们企业拥有更广大的发展空间。”

    杜宏表示，在三板挂牌之后，其公司未来将更多地借助资本市场，依法合规经营，为社会创造更多价值，致力于为私募基金行业竖立发展的标杆形象。“其实，挂牌上市本身，也是一个主动接受监督的过程，把我们整个放在阳光下，接受来自监管层和社会各界的监督，当然这也需要一定的勇气。”

   在杜宏看来，对于未来的战略布局，三板市场的挂牌，开启了公司在资本市场发展的第一步，也给予了其更多的发展机遇。未来，该公司将借助多元资本市场工具，迅速在PE投资、私募证券投资及私募房地产投资基金等方面，取得更快、更长足的发展。

    近段时间来，资管公司资产证券化浪潮迭起。截至目前，已有九鼎投资、中科招商、同创伟业、硅谷天堂、天星资本等私募机构登陆新三板，中科招商9月9日更是抛出新一轮高达300亿元的定增计划。

   杜宏告诉本报记者，去年下半年，其公司开始考虑转型，目前来看，房地产与私募股权投资业务构成各占约50％。“在私募股权投资方面，我们已投资了十几个项目，涵盖先进制造、节能环保和医疗等多领域。由于去年四季度和今年上半年储备了一系列项目，预计公司明年业绩将有大幅增长。”