购房人最近关心的问题终于有了答案：存量房贷利率调降明确了相关安排！

   9月29日，中国人民银行发布公告，并指导市场利率定价自律机制发布倡议：各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。

   怎么降？降多少？这次发布的相关政策都作出了明确安排——

   1、哪些房贷能调降？

   根据安排，各商业银行将于2024年10月31日统一调降。这意味着，如果借款人的房贷是商业银行在10月31日前发放的，都属于存量房贷，可以参与此次调降。

   而且，此次安排明确，首套、二套及以上存量房贷都可调整。

   2、到底降到多少？

   只要是浮动利率的商业银行个人住房贷 款，基本上都要根据贷 款市场报价利率（LPR）变动进行调整，但有一项通常不会变，就是加点幅度。借款人的房贷在不同地区、不同时期发放的，加点幅度也有所不同。

   此次安排明确了一条准线——LPR减30个基点。对于大部分已经取消房贷利率下限的城市，如果加点幅度高于减30个基点，可以调降成不低于LPR减30个基点，且不区分首套还是二套；如果已经比这个幅度低了，就不用调整了。

   根据安排，利率调降不低于所在城市目前执行的新发放商业银行个人住房贷 款利率下限。因此，对于仍有新发放房贷利率政策下限的城市——北京、上海、深圳，调降安排又不一样，主要是二套房调降有些区别。

   目前，北京、上海、深圳的新发放首套房贷利率下限均低于LPR减30个基点，所以此次这三地的首套存量房贷利率也按照不低于LPR减30个基点调降。但针对二套房，就与当地新发放首套房贷利率下限政策密切相关：

   北京——五环以内的二套存量房贷利率调整为LPR减5个基点；五环以外是LPR减25个基点。

   上海——自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区的二套存量房贷利率调整为LPR减25个基点；其他为LPR减5个基点。

   深圳——二套存量房贷利率调整为LPR减5个基点。

   3、“降至新发放贷 款利率附近”，到底有多“近”？

   此前，中国人民银行行长潘功胜9月24日在国新办发布会上明确表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。

   调整后新增与存量房贷利差收窄了多少？每个借款人的房贷是在不同地区、不同时期发放的，只能根据现有公开数据大致估算一下。

   以9月发布的5年期以上LPR3.85%估算，调降30个基点后的存量房贷利率将降至约3.55%。这略低于2024年前8个月全国新发放房贷平均利率水平——3.61%。调降后的这一利率，较7月末全部存量房贷加权平均利率——4.06%，下降约0.5个百分点。

   4、调降后能节省多少利息支出？

   借款人要想算出具体可节省的利息，要结合LPR变动、重定价日、合同约定利率等综合计算，情况不同结果也不同，但有一些明显利好可以关注。

   首先，借款人可通过目前合同约定的房贷利率加点情况，和调降后的加点情况对比，算出下降幅度。关于调降加点幅度的利好，借款人在11月份就可以享受到了。

   例如，如果目前借款人的房贷利率是LPR加55个基点，调整后降至LPR减30个基点，降幅为85个基点。以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，调整后借款人可减少每月利息支出400多元，节省利息总额超14万元。

   其次，今年2月、7月，5年期以上LPR已调降两次，累计下降35个基点。按100万元商贷、30年等额本息还款方式估算，这两次降息可为借款人减少每月利息支出约200元，节省利息总额超7万元。

   此外，在10月31日存量房贷利率统一调降之前，5年期以上LPR在10月21日正好有一次调整。9月27日中国人民银行已下调政策利率20个基点，这或将引导此次LPR同步下行。

   假设5年期以上LPR跟随政策利率下降20个基点，由当前的3.85%降至3.65%。如果有借款人正好在此次降息后迎来重定价日，在存量房贷批量调整后，就能立马享受到存量房贷利率将降至3.35%的利好。

   没赶上这次降息的借款人也不用着急，可在合同约定的重定价日，用最新的LPR减30个基点计算利率，也许那个时候LPR累计下降了更多。

   5、固定利率的房贷借款人还有机会调整吗？

   眼看LPR持续下行，一些固定利率的房贷借款人也许会心动，这次安排提供了转成浮动利率的机会。

   中国人民银行的公告显示，固定利率商业性个人住房贷 款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷 款置换存量贷 款。

   如何置换呢？根据公告安排，固定利率存量房贷，要先转换为最新LPR加点形式，再将加点幅度调整为减30个基点。

   例如，利率为4%的固定利率存量房贷，按9月发布的5年期以上LPR——3.85%计算，先将其固定利率转换为LPR加15个基点，再根据此次批量调降要求，可将加15个基点调整为减30个基点。

   6、存量房贷利率还会批量调整吗？

   中国人民银行有关负责人表示，绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理。也就是说，此次批量调降，大部分存量房贷借款人无需申请办理，银行会主动实施、如期完成。

   但是，这也可能是银行最后一次批量调整存量房贷利率了。

   9月29日中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。这意味着，中国人民银行正着手建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制，今后存量房贷利率将由银行、客户双方基于市场化原则自主协商，进行动态调整。

   根据公告，自2024年11月1日起，符合条件的存量房贷借款人，可与商业银行协商调整房贷利率加点幅度，同时也可调整重定价周期。

   怎样才算符合条件？公告明确了一个关键点——在浮动利率商业性个人住房贷 款与全国新发放商业性个人住房贷 款利率偏离达到一定幅度时。

   也就是说，新老房贷利差扩大到一定水平时，才能通过协商变更合同等方式调整加点幅度。中国人民银行还将在官网按季度发布全国新发放房贷平均利率，供商业银行和借款人参考。

   此外，中国人民银行已取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。记者了解到，重定价周期可为按年、按半年、按季度等。

   了解完这些，如果借款人仍对调降安排有疑问，可关注承贷商业银行官方平台发布的有关信息，或者联系银行工作人员询问。（记者吴雨）

   （来源：新华社）