降首付、降利率 央行放大招稳楼市

   对于刚性和改善性住房需求者来说，5月17日无疑是个好日子。

   在全国切实做好保交房工作视频会议召开不久后，5月17日午间，央行、金融监管总局连续发布三条房地产相关政策，一是取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷 款利率政策下限；二是将首套住房商业性个人住房贷 款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷 款最低首付款比例调整为不低于25%；三是下调个人住房公积金贷 款利率0.25个百分点。

   央行此时调整政策综合考量了多重因素。市场人士分析，央行本次调整房贷政策，是对4月末中共中央政治局会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”要求的贯彻落实和及时响应。一方面，首付比例和利率政策下限调整对增量住房会体现明显效果；另一方面，各方对房地产市场供求关系发生重大变化有更深认识，进一步优化政策也是顺势而为。此外，人民银行选择在此时点优化住房金融政策，也有支持信贷平稳增长方面的考虑。

   近期央行发布了4月金融数据，社会融资规模等月度数据受多重因素影响增速放缓，引发市场广泛关注。有业内人士告诉记者，央行此时出台优化住房金融政策，在提振市场信心的同时，也有继续稳住金融数据的效果。若提前还贷情形逐步改善，对于个人贷 款以及房地产贷 款的平稳增长也会有支撑作用。

   将带动大多数城市 取消房贷利率下限

   前期房地产信贷政策优化实践为本次调整创造了有利条件。2022年12月，人民银行建立首套房贷利率动态调整机制，地方政府可根据该机制自主选择是否取消当地房贷利率下限，实际上早已开始了有条件的取消实践。

   截至今年4月末，全国343个城市中已有67个取消了首套房贷利率下限。金融机构反映，这些城市的房贷利率下限取消后，利率会有一定下行，但市场经充分竞争后又形成新的较为稳定的均衡水平，对当地新发放房贷有带动作用。

   接近央行人士告诉记者，预计新政策将带动绝大多数城市取消房贷利率下限。据统计，目前除北上广深等少数城市外，大部分城市房贷利率下限已降至全国统一水平。市场专家预计，此次政策调整后，将有更多城市取消利率下限，个别保留当地下限的热点城市自主定价空间也会明显扩大。

   同时，政策也保留了首套房首付比例更低的设定，首套和二套政策仍有一定区分度。这些方面既表明了央行支持刚需和改善性需求的一贯政策取向，又把握好了具体政策的落实，含有避免重走“靠房地产拉动经济”老路的政策意图。

   各地房贷利率和购房者负担也将明显下降。上述政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万贷 款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。市场人士进一步测算，改善性需求住房的利息支出会减少更多。

   此外，银行可通过“以量补价”方式保持稳健经营。业内专家表示，未来房贷仍是银行最优质的资产，预计政策实施将带动银行房贷新发放量增加，一定程度上可以弥补利率下降减少的利息收入。近期多部门还加强了对银行资金“空转套利”和“手工补息”高息揽储的规范整治，银行资金成本也会相应下降，有利于稳定银行净息差。

   整体来看，央行政策有利于扭转市场预期，促进释放购房需求。记者从中介机构了解到，在不少地方政府陆续放松或取消限购措施后，楼市热度有所回升，杭州、深圳、北京等地新房成交量上升，中介带看房量更是明显增多。部分潜在购房者也在等待出台更大力度的房地产支持政策，存在“再等等”的心态。央行一揽子政策出台后，将在一定程度上满足购房者的政策预期，有望形成房地产市场的“政策底”。

   还有业内人士告诉记者，此次政策调整依然体现了央行推动利率市场化的清晰思路，也表明央行持续推进金融机构市场化定价能力的决心。市场人士分析，未来银行将按照市场化原则与客户自主协商确定房贷利率水平，利率市场化层次进一步提升，金融资源配置不断优化。

   推动房地产业 向新发展模式转变

   总体来看，央行优化住房金融政策的基本思路没有改变，促进房地产市场平稳健康发展、满足市场刚性和改善性需求是政策把握的重点。不同阶段政策设计和实施既体现延续性，又结合形势要求强化针对性调节，政策力度逐步加大。

   当前出台的房地产金融政策是宏观政策取向一致性增强的体现。业内人士提到，中共中央政治局会议后，北京、杭州、西安等多地顺应市场需求，放宽或取消住房限购政策，落户政策也有放松。央行优化住房信贷政策，与限购放松政策相互协调配合，体现了宏观政策协同发力，更好地促进房地产市场平稳健康发展。

   值得注意的是，政策优化将有效支持提升消费内需潜力。开年以来，央行出台了降准降息等多项举措，近期又增设了科技创新和技术改造再贷 款，对经济的支持力度已经很大。此轮供需两端支持房地产市场的政策，将进一步打通经济金融良性循环。

   业内专家表示，从近期假期旅游市场的火爆程度可以看出，居民消费潜力还有很大释放空间；本次取消房贷利率下限、下调房贷首付比和公积金贷 款利率，市场期盼已久，将有效减轻居民利息支出，老百姓省下来的钱也能间接促进其他消费。此次政策调整事实上减少了居民支出，也就意味着“居民收入”的相对增加，通过带动消费，也有利于促进供需平衡、通胀保持合理水平。

   同时，政策优化还能更大程度发挥市场机制作用，推动房地产业向新发展模式加快转变。市场专家表示，去年中国经济增长5.2%，今年一季度为5.3%，这都是在摆脱房地产影响的基础上实现的，我国转变经济发展模式的努力已见到成效，经济内生动能稳定性增强。

   专家还称，房地产领域也可更多交由市场机制来调节，此前部分重点城市已取消了政策利率下限，房贷利率定价由市场主体自主协商，并通过合理竞争形成均衡利率，能够更好发挥市场作用，反映供求形势。在经济发展不依赖于房地产、房地产市场有序竞争的大背景下，房企也将加快转型步伐，转换经营理念，更加聚焦于提升服务水平，大力发展租赁经营、中介服务、物业管理等房地产子行业。

   （来源：21世纪经济报道）