自7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”以来，多地顺应政策导向，调整楼市限制性政策，最新一波有望出现在二线城市。

   据央视新闻报道，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。限购取消后，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%，有望激活刚性和改善性住房需求，提升房地产市场交易活跃度，后续可能还有其他优化政策出台。

   15日晚间消息再显示，西安、福州拟调整优化住房贷 款政策。福州拟优化住房信贷政策，降低部分购房群体首付比例，以进一步支持改善性住房需求；西安也在研究调整个人住房贷 款政策，拟降低个人住房贷 款首付比例和贷 款利率政策下限，以改善市场预期和信心。

   第一财经据中指研究院数据统计发现，在各大二线城市中，厦门、福州、成都、西安等地，是目前“四限”政策执行相对较严的城市，尤其是在二套房首付比例方面，最高可达七成。

   从限购方面看，目前石家庄、沈阳、南昌、长春、哈尔滨等地已无限购区域限制；限贷方面，首套房最低首付比例均为20%，二套房最低首付比例从20%到40%不等，属于政策较放松的城市。

   相较而言，厦门、长沙、杭州、福州、成都、西安、武汉等超十个城市，仍在执行不同程度的限购政策，对社保年限的要求也较前述城市较高；限贷政策方面，西安首套最低首付比例30%(限购区域)，二套最低首付比例40%(限购区域)，其中贷 款已结清40%～60%，贷 款未结清60%～70%。

   而据最新信息显示，西安拟降低辖内个人住房贷款首付比例和贷 款利率政策下限，限购区域个人住房贷 款首付比例和贷款利率政策下限将与全国政策下限保持一致：首套房首付比例不低于30%、利率不低于LPR-20BP，二套房首付比例不低于40%、利率不低于LPR+60BP。

   福州也有细则流出。目前福州首套房首付比例最低30%，二套首付比例最低40%，其中无房且贷 款未结清40%，有房且贷 款已结清40%，有房且贷 款未结清50%。最新消息显示，福州拟对已有一套住房且房贷尚未偿清、再次申请个人住房贷 款的购房人，首付比例由目前的50%下调至40%。

   记者多次拨打上述两地房管局电话咨询细则，截至发稿均无人接听。西安当地有地产人士已听到风声，在关注政策落地情况。“以前部分银行也可把二套做到首套的首付，具体要看征信，让银行方面评估。但现在市场情况不好，属于买方市场，二套首付比例下降的话，肯定对市场有好处。”

   值得注意的是，福州、西安、成都等二线城市的楼市情况，目前均较为低温、有待提振。

   国家统计局最新数据显示，7月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。从同比看，7月份，一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%。

   以福州为例，国家统计局数据显示，7月份，福州新建商品住宅销售价格环比下跌0.4%，同比下跌1.6%；二手住宅销售价格环比下跌0.7%，同比下跌3%，房价走势难言温热。

   据CRIC数据统计，7月福州楼市供需两淡，商品住宅供应同环比分别下跌65%和31%，成交量同环比分别下跌41%和13%。截至2023年7月，五城区普通住宅狭义库存上涨至16.5个月。“福州主战场市场整体承压，95%以上的项目去化十分缓慢，月度成交个位数的项目不在少数。”

   成都也正进入楼市“淡季”。克而瑞四川数据显示，成都TOP10房企7月业绩明显下滑，已低于3月水平，直逼今年1月及2月的低谷水平。二手房方面，7月同样供求双降，二手房挂牌量约1.7万套，是仅次于今年1月的次低位；二手房成交约1.5万套，是仅次于今年1月的次低位。

   58安居客研究院院长张波表示，二线城市的房价下行值得重视，以往房价上行的成都、西安、杭州等城市在7月也迎来了二手房环比下滑。虽然成都、海口等地的新房房价环比依然小幅上扬，但市场观望情绪已经开始蔓延。近期不少二线城市将出台政策降低二套首付比例，这对于改善型需求入场将起到积极作用，但市场的分化会导致降首付政策在不同城市的效果差异度依然较大。

   克而瑞表示，从目前行业形势来看，弱二线和三四线城市能用的政策工具可谓已应出尽出，而核心一二线城市对强刺激政策还相对保守，若核心一二线城市能稳步落实局部松绑“四限”，预计将为后市新房成交规模带来一定抬升作用。西安、成都这类城市可松动空间较大，未来可期。

   （来源：第一财经）