“小阳春”后劲乏力，多地出台“松绑”政策，为楼市复苏蓄力。3月底以来，包括厦门、合肥、郑州在内的二线城市相继出台楼市宽松政策，就连一线城市北京，也将在房山区试点 “一区一策”，涉及多子女家庭和职住平衡家庭的购房支持政策。

   在业内人士看来，部分城市开始新一轮政策优化，有利于进一步修复市场预期，巩固当前市场企稳修复态势。

   厦门、合肥、郑州相继“松绑”楼市

   3月下旬以来，楼市增长逐渐出现乏力现象，在政策上，部分城市开始接力出台新政。

   在3月底，厦门对限购、限售政策进行了调整，厦门户籍单身人士可购买第二套住房；厦门户籍二孩以上家庭可以购买第三套住房；缩短岛外限售时间，从取得不动产产权证日期调整为自网签日期之日起2年内限售。

   进入4月份，郑州、合肥跟进调整政策。4月3日消息显示，郑州已经调整了限购范围，二环以外区域不再限购；同时，限售政策调整为以网签或契税缴纳或不动产权登记，三者任一满一年可售。

   不仅如此，郑州还调整了公积金政策，加大对刚性及改善性住房需求的支持力度。针对刚性住房需求，购买家庭首套住房、首次使用住房公积金 贷 款、夫妻双方均满足 贷 款条件的，最高 贷 款金额为100万元；仅购房人满足 贷 款条件、家庭第二次使用住房公积金 贷 款、购买家庭第二套改善性住房的，最高 贷 款金额为80万元。

   除了郑州外，“合肥发布”4月4日消息显示，该市进一步松绑购房政策，具体来看，庐阳区大杨镇、三十岗乡，蜀山区小庙镇，包河区淝河镇、大圩镇购买住房不再限购；刚需资格认定由缴纳社保或纳税证明“连续两年”调整为“累计两年”；降低外地人在合肥购房门槛，通过居住证办理，可以申购一套住房；增加老人家庭以及多子女家庭购房套数。

   值得关注是，就连目前楼市政策最严格的一线城市北京，也出现调整信号。4月11日消息显示，北京市住建委官网发布2023年北京市政府工作报告重点任务清单及进展情况，其中提到多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”的方式由房山区试点。

   中原地产首席分析师张大伟表示，未来房山区最有可能试点的政策是二孩或三孩家庭公积金 贷 款多一点，或者是最被关注的二套房首付降低。职住平衡方面，在该区上班的购房者，很可能可以享受二套房首付的降低。

   政策调整背后，市场成交增长乏力

   这一轮政策调整的大背景是，2月份起来的楼市复苏热度，在3月份部分城市出现下降。

   以北京为例，张大伟表示，北京楼市最近明显降温，从单周数据来看，市场成交量已经连续几周放缓，继续冲高趋势没有出现。

   在2022年业绩发布会现场，多家房企高管的发言也透露出3月份楼市不及2月份的信号。

   万科董事长郁亮在业绩发布会现场表示，3月份以来，尤其是3月第二周以来，看房人数各方面人气有所下降，很多人得出结论是不是“倒春寒”了，但从周成交水平来看，3月份周成交水平只比2月份的高点回落6%，且大多数时间都超过2022年同期水平。

   绿城中国执行董事、副总裁李骏说，绿城重点续销监测项目，2月份日均来访环比提升1.5-2倍，日均新增协议环比提升1.5倍左右。从3月份来看，存量项目的日均来访量有小幅调整，主要为2月份涨幅较高城市（济南、石家庄、杭州等）在需求集中释放后逐渐趋稳，同时外部竞品增加，部分绿城项目也调升了价格，但整体来访量仍明显好于去年4季度和今年1月。

   美的置业执行董事兼副总裁王全辉称，2月份楼市无论到访量还是成交量出现了复苏的苗头，3月份有所回落，但对比去年同期还是增长幅度比较大的。

   克而瑞分析称，总体来看，3月份仍处于需求持续释放期，核心一二线城市和强三线城市领涨，既有疫情全面解禁迎来的补偿性需求释放，也有政策利好叠加刺激市场信心修复。值得关注的是，部分弱二三线城市成交环比转降，需求已现阶段性瓶颈。展望后市，4月成交延续弱复苏，增长动能还将转弱；预期本轮需求释放之后，多数城市也将恢复筑底态势，若后续涨价或取消优惠，无政策利好叠加刺激，市场会有压力。

   新一轮政策优化有助进一步修复预期

   广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这一轮政策出台的背景主要是近期楼市尽管回升，但是进入3月份以来，回升的趋势和势头在减弱，动力接续不足。

   在业内人士看来，部分城市开始新一轮政策优化，有利于进一步修复市场预期，巩固当前市场企稳修复态势，增强楼市“小阳春”的可持续性。

   展望二季度，克而瑞认为，中央政策将以稳为主，延续“托而不举”的政策基调，继续托底房地产市场，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，但不会搞强刺激，以免造成市场大起大落，更加侧重风险防范化解，包括“保交楼”等政策底线继续坚守。

   地方层面，克而瑞分析称，将以支持刚需和改善性需求释放为切入点，进一步解除购房限制、加大财税激励，一线及强二线城市局部放松远郊区域限购、下调落户门槛、下调二套房首付比例、优化普宅认定标准等均是可选项。

   不过，李宇嘉也指出，需求端的政策刺激边际效应在明显减弱，此前积累的需求在第一季度释放完毕后，接下来应该是让新的需求能够接续上，而新需求目前存在的主要问题是动力不足。

   “单独某一个政策很难继续刺激楼市，需要一揽子政策叠加起来形成合力，我认为接下来还需要供给侧的改革，包括地价的降低、公共配套的提升等，能够为中长期楼市需求可持续提供动力。”李宇嘉如是说。

   新京报记者 段文平

   （来源：新京报）