中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在本次峰会发表了主旨演讲。

李铁表示，我个人是反对限制房价上涨，我们可以在住房结构上和空间布局上提供多种选择，我讲大城市、特大城市郊区特别是京津冀一体化怎么样用河北来缓解北京住房压力，通过中小城市发展缓解，这个需要政策上给予一些大的调整，这个和改革有直接的关系。

李铁称，我们现在的房子都是给人看的，我们本来这个房子的功能多元化是全世界人口发展规律，我前一段时间在巴塞罗那跑了老城，那里所有的住宅都是灯火辉煌，商业非常发达，它那里的房子不仅仅是可以住还可以用，我们的房子是只能住，这个需要转型。

以下是他在本次峰会上的发言实录：

李铁：很高兴又来到凤凰财经论坛，刚才听到各位专家谈股市深受启发，现在大家最关注的一个是房市一个是股市，我站在中国城镇化大趋势下谈一下我个人对房市的理解。因为房地产基本都是在城市，那么也离不开城市的需求，当然离不开城镇化的大的趋势，2015年城镇化率56.1%，城镇人口7.7亿，今年到国外都讲我们7.7亿城镇人口是世界上最大规模的城市化过程了。那么每年1个百分点继续增长的话，经济继续保持5%到7%这么一个速度的话，2020年城镇人口会达到8.4亿，2030年人口会达到9亿多，这是一个大数。

但是从另外一个方面看，我们现在买房的人可能和我们想象的还不太一样，不都是或者绝大部分都不是农村人口进城买房，我们从宏观上看，空间上，区域的城镇化虽然在缩小，但是还有一定的差距，东部和西部是16个百分点，和中部是13、14个百分点，可以看出来中西部也在加快它的城镇化进程。我们再看下一下，我们城市人口的规模，中国的城市人口规模也是世界上最庞大的，欧洲有5亿人口，没有一个千万人口以上的城市，中国就有6个。在欧洲一般的一个国家顶多一两个大城市，百万人口以上的城市德国4个，英国2个，法国也2个，美国百万人口以上的城市不到10个，中国140个。这么多城市，当然了这些城市的数量多，房价也呈不同的趋势，所以我们看房价的问题，看房子供给的问题，不能仅仅站在北京、上海的角度看，要站在全国去看。

那么我们判断的房地产发展现状，可能和媒体关注的角度不一样，就是实际上从总量上来看，我们现在面临着严重的库存，库存从统计局统计2015年是56亿，不同的机构统计大概是100亿，100亿的库存，哪怕就是我们平均每年12亿到13亿的销售量，也得7、8年才能消化完。可是我们到地方去看，到一些所谓三四线城市看，积压15年16年这样的现象非常之普遍，这是一类状况，就是我们现在存在着总体积压，情况非常严峻，房子卖不出去，价格很低。但是局部的城市供需矛盾突出，特别是一线城市房价在上涨，那么房价上涨的幅度很大，还有部分二线城市房价上涨，所以这个问题也值得我们注意。

但是我也注意到，我们在分析过程中讲大家更多是关注在北京、上海、深圳、广州，包括部分二线城市它的房价上涨，这些城市的房价上涨也有它自己的规律，所以这样的话就使我们忘记了中国的城市化进程中我们房子的供给问题是结构性矛盾比较突出，而不是全局性问题。那么其实呢，我们还有个判断，就是部分二线城市房价虽然在上涨，它也是面临天花板价格，就是不会上涨的太高，只不过是和当地的居民收入水平有直接的关系，我们经过研究房价还是取决于你这个城市所辐射的区域，和你所辐射这个区域的人口的收入水平和外来人口的占比。一般的情况下，辐射的区域越大，中心城市房价越高，这个辐射区域的收入水平整体越高，房价越高，外来人口越多，房价越高，这是一个普遍的规律。

反过来看，我们看北京，它是面向全国的，甚至向部分世界华人对接，北京上海都如此，它的房价上涨趋势是不可逆转的。二线城市，合肥、南京等等上涨，它的辐射区域有限，它过去上涨的不够快，现在涨上来了，它有可能涨到2万左右，但是再往上涨已经没有能力了，这也是一个大的趋势。

现在出现了一个新的情况，什么情况呢？什么房地产商把目标对准了特色小镇，最近很多记者采访我说怎么看待特色乡镇，实际上特色乡镇是指刘鹤主任去浙江调研时，浙江有一些专业镇，有传统的现代的产业发展非常突出，形成了特色乡镇，带动性也非常强，有的有全国性的影响效力。可是我们现在很多房地产打着特色小镇旗号进入到这些小镇，为什么呢？拿地成本比较低，离大城市不远，塑造新的房地产空间，因为大城市楼面价太高了，所以这个也是在我们研究房地产发展形势的时候要特别注意的问题，这些特色小镇如果一旦打着房地产的旗号，它的特色也只成了我们所谓房地产形态的特色，而不能带来产业发展，因为成本必然会大幅度提高。

为什么能造成房地产发展现在的一个情况呢？首先一件事情刚才讲过需求存在，为什么需求存在呢？就是未来两亿多的存量农民工进城以后，他要带来刚性的需求，城市的基建人口增长，年轻人增多也会带来刚性的需求。但是现在农民进城买房只占总量的1%都不到，他没有形成所谓真正城镇化带来的房地产刚性需求，顶多有一部分拆迁户。这样的话就意味着我们真正把改革政策落实到位，农村的土地政策改革，户籍制度改革，财政制度改革到位的话，激发了农民进城的活力，使农民把长期的消费兴趣从农村真正的转向城市，我想这个所带来的这种刚性需求将来会有爆发的时候。但是现在没有到。所以这和改革滞后有一定的关系，尽管国务院颁布了一定的政策，但是政策的落实还需要时间。

第一是改善性需求，我们现在离发达国家的人均住房使用面积还有比较大的差距，而且水平比较低，我最近去了很多国家，它的住房质量都比我们高很多，我们平均住房质量周期30年，日本都是100年，100年的水平，这种改善，面积的改善，质量的改善，可能也会带来我们住房需求的变化。这是动力之一了。

第二个动力就是投资性需求，我刚才听了几位专家讲股市，我曾经预测过一旦房市下来股市会涨，但是股市现在确确实实存在很大危机，房市投资性的魅力特别大，它有几个重要的原因，经济只要保持增长，保持到我们现在一定的水平增长，高收入人口一定会增加，它会分离，高收入10%，中高收入20%到30%，那就会带来巨大的房地产的变化，现在买房的人主要是中高收入人口，中低收入人口买房面临着房价和他的收入不匹配的压力。

这些人现在有大量的闲钱去干什么？所谓大量的闲钱，你们放在银行里能放得下去吗？货币贬值，人民币兑美元的贬值最近幅度在拉大，只要把钱永远放在银行里永远是赔钱的，必须得把钱寻找一个投资方向，选择投资方向的时候，你直接投资企业，我们整个中小企业发展的环境并不好，那么你去投资所谓的基金，还是投资股票，这取决于我们对基金的信任度，同时也取决于我的股票个人操作能力，和你操作的技术、方法。实际上我们也知道，股市历史上有两三次大的波动，得到伤心了，而且我们股票市场明显是不规范。投房子，到目前为止投房子和地确实是保值增值最好的办法，因为确实我们眼睁睁看着2008年以后全国的房价在攀升，因为收入水平增加了。所以房价的上涨使投资保值增值，这不是所谓政策问题，完全是市场的现实问题。那么这种现实问题就是说我必须要把我的钱放在房子里，因为房子增值才能保持我的收入稳定增长，这是不可回避的。所以改善性需求是一方面，投资性需求是更重要的一面，而且这种投资性需求和投机性需求已经导致了实体经济的下滑。

我们去浙江调查，过去的温州，80年代去温州调查，一个小作坊一年收入几万、十几万，拿这个钱炒了一个房子，要是放在上海、北京，就等着乘十倍的翻，2008年到现在北京的房价涨了多少倍，大家很清楚，现在放在涨，它是辐射全国、甚至世界的，它的辐射区域最大。10%到20%的高收入人口肯定到北京上海买房，我们相当于香港房价的1/3，你说还有多少的上涨空间。所以无论从哪个方面来讲，对房地产需求的压力在一线城市是不变的，所以也是未来一种主要的动力。这是一个长期的需求。

一个是地方的财政利益推动了房地产过度膨胀，就是说在过去很多会上讲，中国的经济规律是政府和市场的双重推动，大于了本身市场推动的这种动力，这种推动导致了房地产过热、土地出让过热，现在出现了三四线城市大量的房子卖不出去，而地方官到现在为止不知道怎么办了，不会干了，不卖房子不卖地，就不会工作了，因为带不来基础设施投入，没钱不会干活了。这是一个普遍的问题。所以在房地产发展形势下，我们也知道传统的城市发展模式面临着巨大的压力，我们现在所有的舆论、媒体、专家都在抨击的，这种房地产的大规模的开发，主导这种发展模式，对中国经济产生了特别大的伤害，曾经带来了增长的压力，但同时产生了巨大的伤害，我们现在煤、电、能源，各种资源的消耗量的下降，就是这种现实的反应。

再一个土地的粗放利用，以及我们这种房地产开发规模过大，造成了我们服务业成本发展的过高，地方政府要卖地，它要打造环境，就跟我们房地产商一样打造环境，一打造了环境这城市包容性越来越差，包容性越来越差，服务业就业的水平就大幅度下降，所以我们城市就不以人为本，所以户口也就办不进来，户改压力很大，资源配置效率更低，这我不多讲了，很多新区、开发区，出现了大量的所谓的楼盘闲置现象。我们叫做空城、死城、鬼城等等。

另一方面，中小城市活力发展不足，特别是特大城市周边的小城市，我们把中国和世界上这些国家中小城市比较，我们和人家数量差的是成倍的，为什么呢？刚才讲过了为什么这些国家特大城市不多呢，中小城市很发力呢，这些有很多体制性原因，我们等级化管理体制，控制自己发展的空间，最后导致我们中小城市发展严重不足，尤其是大城市周边，比如我跟很多人讲，你把北京、上海，临近三十公里左右你把交通配置搞好，为什么这些人不去那些地方上班呢？全世界都是如此，在我们这里过多的在主城区当然没有足够的释放空间。

从另外一方面看，体制是一方面原因，我们交通配置的导向也是一方面原因，中国大城市的轨道交通才是发达国家的领头，北京才有82公里城市轨道交通，东京、伦敦、纽约、巴黎、首尔远远高于我们，上海是56.4，我们周边的轨道交通一旦发展的非常好，我们周边的中小城市发展的非常快，我所有的缓解房价这种压力的中低收入的房子供给，就会大大的提高了我们整个居民购买住房的意愿。现在看北京远郊区的房价不高，但是它比较远，燕郊离北京30公里，快到2万了，如果我们在30到50公里把轨道交通修好的话就会形成大量的中低收入的供给方，两到三万这样的价格，舆论说房价高了，其实房价高是长期趋势，你公共服务水平高，支撑了你房价的高涨。

另外一方面我刚才讲了我们的舆论，今天都是在座很多媒体，高度集中特大城市，忽视三四线以下的城市，这也是一个大的问题，全国那么多城市我们都盯着北京、上海，所以我们大媒体都集中在一线城市，所以它关注自己也在关注整个城市，忘记了三四线城市的问题更为严重，关注房价上涨卖不出去，也更多希望市政府采取措施，也有人提出是不是政府压低房价，压低房价不等于是给你钱吗？严重违背市场发展规律，所以我们要在空间上调整住房供给。

未来区域分析，我想肯定加快改革，中央有一系列的政策，随着十九大的召开，这些政策会尽快的落地，这是第一个。第二个，我个人是反对限制房价上涨，我们可以在住房结构上和空间布局上提供多种选择，我讲大城市、特大城市郊区特别是京津冀一体化怎么样用河北来缓解北京住房压力，通过中小城市发展缓解，这个需要政策上给予一些大的调整，这个和改革有直接的关系。

第二个就是怎么样以人为本，怎么样来呢？认真的研究城市发展规律，而不能以土地出让为唯一的发展模式，来改变交通配置，释放中小城市活力，加强特大城市周边的轨道交通建设，而且打破区域的公共服务体系封闭的特点，我觉得这个里面还有很多的文章可做。

第三，是增加房地产转型，我们现在的房子都是给人看的，我们本来这个房子的功能多元化是全世界人口发展规律，我前一段时间在巴塞罗那跑了老城，那里所有的住宅都是灯火辉煌，商业非常发达，它那里的房子不仅仅是可以住还可以用，我们的房子是只能住，这个需要转型。第二是满足中低收入人群住房的供给，不能都面对高精尖精英化的住宅。第三，要解决开发商向运营商转变的问题，绿城已经向运营商转变了，它就可以把短期行为可以长期化。

曾瀞漪：感谢李铁先生，谈完了房地产对于中国来说很大的一个问题就是每个人很期待，但是也是中国现在改革一个关键环节，是国企改革，国企改革从今年6月以来加速了，据说国企改革方案很快要出台了，两次习总书记谈到国企改革的时候做优做大做强是既定的方案，在这个过程中有什么样的国企改革的方案要出来，现在在市场化的过程，市场可以掌握一些什么样的机会，因为资本市场也跟着国企改革大潮涌动起来了。