在刚刚过去的五一小长假期间,我国税制体系迎来了一次重大变革,曾经在历史上发挥过重大作用的营业税正式退出历史舞台,被更能体现税收“中性”的增值税替代。5月1日上午,深圳市举办了全面推开营改增试点启动仪式。
本轮改革将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业纳税人纳入试点范围,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。那么,营改增到底会给普通市民的生活带来哪些变化呢?
销售满两年住房免征增值税
房价作为民生大事,一向都是深圳市民的关注热点,此次改革细则也涉及与买卖房屋相关的税收问题。营改增后延续营业税的政策,符合一定条件的个人在销售不动产时可享受增值税优惠。
按照改革后的规定,个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售,可以免征增值税;个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。此外,个人销售自建自用住房免征增值税;涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。
新房价格不会受太大波动
营改增后,不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权,税率由5%营业税改为11%增值税,不动产可纳入增值税抵扣,有市民担心房价会因此受到大幅波动。
事实上,房地产业税率看上去虽然上升了,但因为其计税方法为应纳税额=当期销项税额-当期进项税额,对于新开发项目,全部进项都能抵扣。此外,还有扣除土地成本、预收款按3%预缴、老项目可选择简易计税方法等过渡政策进行平衡,因而,营改增对于整体房价波动影响不会太大。
买二手房缴税将更少
营改增后,原来二手房交易需要交纳的营业税改成了增值税,税负究竟有什么变化呢?记者了解到,增值税的计税方法是要先将不动产的成交价格换算成不含税价,再以此为基础计算的,所以营改增后购买二手房的纳税额应该是减少了。
举个例子。小李于今年年初购买一套300万的普通住房。假如小李于营改增前以500万价格卖出,由于未满居住两年的条件,按照相关营业税政策,他应缴纳的营业税为25万元(500×5%=25万元)。而假如小李于营改增后以同样价格卖出这套普通住房,他应缴纳的增值税仅为23.81万元(500/(1+5%)×5%=23.81万元)。所以,小李这套住房在营改增后总体税负减少了1.19万元,对购房者而言无疑是一大福利。